Condominio: nomina amministratore giudiziario per paralisi dell'assemblea

La legge riconosce ai singoli condomini la legittimazione attiva per la promozione dei procedimenti di volontaria giurisdizione al fine di ottenere la nomina dell'amministratore giudiziario (art. 1105 c.c.) o la revoca dello stesso (art. 1129 c.c.).

Come intuibile, la volontaria giurisdizione, c.d. “attività di diritto privato esercitata dall'organo giurisdizionale”, ha una funzione diversa da quella di tutela giurisdizionale in sede contenziosa ed è prossima all'attività amministrativa.

È inoltre diretta a prevenire eventuali controversie.

Il suo fine non è l'attuazione di un diritto (già esistente in capo all'istante), ma la realizzazione e l'integrazione di un determinato potere, stato personale, regime o situazione giuridica.

Riportando questi concetti nel condominio merita di essere ricordato che si può ricorrere alla autorità giudiziaria se l’assemblea non ha, per svariate ragioni, provveduto alla nomina di un amministratore.

1) La nomina dell’amministratore giudiziario: con quale funzione?

La nomina dell'amministratore  giudiziario, per la particolare delicatezza ed importanza della funzione che tale soggetto deve svolgere nell'ambito del condominio, è stata affidata dalla legge all'assemblea dei condomini, cioè a coloro nel cui interesse tali funzioni debbono essere esercitate, proprio al fine di permettere che la scelta cada sul soggetto più idoneo in relazione alle concrete esigenze del condominio, sicché trattasi di un potere-dovere funzionale dell'assemblea, nel cui esercizio il magistrato può eccezionalmente sostituirsi solo quando verifichi in concreto l'impossibilità, da parte dell'assemblea stessa, di provvedere alla nomina per disaccordo tra i vari condomini.

 La ratio è di non lasciare il condominio senza amministratore. 

Il discorso, perciò, riguarda anche i piccoli condominii, cioè in quelli con meno di nove partecipanti: in tal caso l'amministratore può essere nominato dall'autorità giudiziaria, su richiesta di taluno dei condomini, nelle ipotesi di cui al comma 4 dell'art. 1105 c.c.

In ogni caso la nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, quando il condominio ne sia sprovvisto, costituisce attività di carattere amministrativo e non giurisdizionale, non essendo diretta a risolvere un conflitto di interessi, ma solo ad assicurare al condominio l'esistenza dell'organo necessario per l'espletamento delle incombenze ad esso demandate dalla legge. 

2) Le attribuzioni e il compenso all'amministratore giudiziario di condominio

Sembra utile precisare che le attribuzioni dell'amministratore giudiziario sono sempre quelle indicate dall'art. 1130 c.c., che lo stesso può espletare pure senza la necessità di una specifica delibera assembleare.

Troverà applicazione, inoltre l'art. 1131 c.c. che disciplina i poteri di rappresentanza, nei limiti delle attribuzioni stabilite dal precedente art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento condominiale o dall'assemblea.

Naturalmente, così come prevede l'art. 1133 c.c., i provvedimenti dell'amministratore giudiziario, presi nell'àmbito dei poteri come sopra descritti, sono obbligatori per i condomini, salvi i rimedi concessi mediante ricorso all'assemblea e all'autorità giudiziaria.

Il compenso

L'amministratore giudiziario, nonostante sia designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato; di conseguenza non riveste la qualità di ausiliario del giudice (che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione e, in generale, idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo, e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto).

Ciò significa che l'amministratore, nominato dal giudice, dovrà precisare (analiticamente) con preventivo scritto ai condomini, la misura del compenso; questo però dovrà essere concordato con l'assemblea (ma non si può escludere un accertamento in sede contenziosa ai sensi dell' art. 1709 c.c., secondo cui il mandato si presume oneroso, e la misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata dal giudice in base alle tariffe professionali o agli usi).

In ogni caso, gli oneri relativi alla sua retribuzione sono a carico di tutti i partecipanti al condominio, tenuti per legge a contribuire alle spese necessarie per il godimento della cosa comune e per i servizi relativi.

3) La durata dell'incarico

La nomina dell’amministratore giudiziario non trova fondamento in un atto fiduciario dei condomini ma nell'esigenza di ovviare all'inerzia del condominio ed è finalizzata al mero compimento degli atti o dell'attività non compiuta; pertanto, il termine di un anno previsto dall'art.1129 c.c. non costituisce il limite minimo di durata del suo incarico, ma piuttosto il limite massimo di durata dell'ufficio, il quale può cessare anche prima se vengono meno le ragioni alla base della nomina (ad esempio per l'avvenuta nomina dell'amministratore fiduciario), restando applicabile, ai fini della determinazione del compenso, l'art.1709 c.c. (Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2021, n. 11717).