Ripartizione spese condominiali tra venditore ed acquirente

In caso di vendita di un’unità immobiliare facente parte di un caseggiato l’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all’atto di com-pravendita). 

In altre parole l’amministratore potrebbe chiedere le somme a debito relative ad una data unità immobiliare al venditore o all’acquirente che è tenuto a pagare le somme non corrisposte dal dante causa, relative all’anno in corso ed a quello precedente l’acquisto.

In ordine al periodo indicato dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. si ritiene che per “anno” debba intendersi non quello solare, ma quello di gestione,  comprendente sempre 365 giorni, a partire dalla data scelta dall’assemblea dei condomini o fissata nel regolamento (ad esempio, dal 30 giugno e non dal 1° gennaio). 

1) La solidarietà tra venditore ed acquirente

Secondo l’ultimo comma 5 dell’art. 63 disp. att. c.c. chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. 

Tale norma è destinata a costituire un forte deterrente all’inerzia di chi in passato non si preoccupava di segnalare di avere ceduto l’appartamento e magari si opponeva al decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dall’amministratore segnalando di non essere più condomino. 

Si tratta quindi di una disposizione che si pone nel solco di quel gruppo di norme che hanno disciplinato in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dati in capo all’amministratore. 

Del resto secondo il nuovo articolo 1130 c.c., primo comma, n. 6) del codice civile l'amministratore di condominio deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. 

L’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. mira quindi a non far gravare sull’amministratore del condominio l’attività e i costi conseguenti all’individuazione dei titolari delle unità immobiliari in condominio, dati necessari per la corretta tenuta del registro dell’anagrafe condominiale. 

Ne consegue che sino alla data di trasmissione della suddetta copia autentica, l’alienante è coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.

Sono ammessi  documenti equipollenti alla trasmissione della copia autentica del titolo che determina il trasferimento, quali, ad esempio, la cosiddetta dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché provvista di tutte le indicazioni utili all’amministratore ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale.

2) Il rapporto tra alienante ed acquirente

L’articolo 63 disp. att. c.c. sopra detto costituisce una forma di tutela relativa al rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare (cioè tra condominio e venditore ed acquirente), non anche nel rapporto tra questi ultimi (cioè venditore e compratore). 

In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: infatti l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino; e se, in virtù della norma sopra detta sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. 

Quindi, l’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto a corrispondere all’amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell’acquisto e per quella precedente, ma ha altresì il diritto di richiedere il rimborso al venditore per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell’acquisto.

Non si può escludere poi che tra le parti intervenga un preciso impegno derogatorio, valevole tra le parti ma non opponibile al condominio, circa l'assunzione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate. Così è possibile che prima del rogito il venditore consegni anticipatamente l’immobile all’acquirente che, con apposito impegno scritto, si assuma a proprio carico le spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate nell'ultima assemblea. Tale obbligazione, perfettamente valida, se non superata o derogata dai patti contrari contenuti nel rogito, consente al venditore (che nel frattempo è stato costretto a pagare le spese di cui si era assunto l’onere l’acquirente) il diritto di rivalersi nei confronti del compratore per le somme pagate al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c. (Trib. Monza 27 gennaio 2022 n. 207).