La nuova rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni societarie

L’art. 29 del d.l. 1.3.2022, n. 17, ha riaperto i termini per effettuare la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola e delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati posseduti alla data del 1.1.2022. 

L’operazione, che permetterà di sostituire il costo o il valore di acquisto con il valore adeguato a quello di mercato, deve avvenire tramite il perfezionamento di una perizia giurata di stima e il versamento dell’imposta sostitutiva del 14%, da concretizzare non oltre il giorno 15.6.2022.

Il versamento può essere oggetto di pagamento frazionato in un massimo di tre rate annuali di pari importo da versare:

• la prima rata entro il 16.6.2022,
• la seconda il 15.6.2023 
• e la terza il 15.6.2024 unitamente agli interessi del 3% annuo sulle rate successive.

1) La finalità e i soggetti interessati

La cessione dei terreni edificabili o agricoli e di partecipazioni, fatte al di fuori del reddito d’impresa, determinano la realizzazione di plusvalenze che sono attratte tra i redditi diversi ai sensi dell’art. 67 del D.P.R. n. 917/1986, se il corrispettivo è superiore al costo di acquisto.

Effettuando la rivalutazione, che permette, previo pagamento dell’imposta sostituiva (ovvero della prima rata), di adeguare il valore a quello di mercato, al momento della futura cessione la plusvalenza sarà determinata mediante la differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato evidenziato nella perizia di stima.

Il beneficio può essere applicato soltanto per terreni e partecipazioni che non sono beni relativi all’impresa posseduti da:

• persone fisiche che non esercitano l’attività di impresa;
• società semplici e soggetti equiparati;
• enti non commerciali;
• soggetti non residenti in Itala privi di stabile organizzazione.

2) La procedura

La base di calcolo dell’adeguamento del valore è rappresentato dal costo d’acquisto.

Tuttavia, se in precedenza l’interessato ha già effettuato la rivalutazione dei suddetti beni, è possibile dare corso ad una “nuova rivalutazione” scomputando l’imposta sostituiva di quanto è già stato versato, nella precedente rivalutazione, ovvero versando l’intera imposta e richiedendo, contemporaneamente, il rimborso della somma già versata entro il termine di 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta versata o della prima rata versata.

L’imposta va applicata con l’aliquota del 14% sul valore indicato nella perizia.

              

3) La perizia di stima

La perizia di stima deve essere redatta, asseverata e giurata da un professionista abilitato cioè:

1. per i terreni: da un professionista iscritto all’albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi agrotecnici, periti agrari, periti industriali  edili e periti iscritti alla CCIAA ai sensi del R.D. 20.9.1934, n. 2011;
2. per le partecipazioni: da un professionista iscritto all’albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili, revisori contabili e periti iscritti alla CCIA ai sensi del R.D. 20.9.1934, n. 2011.

4) La rivalutazione dei terreni

Al momento della cessione dei terreni, la plusvalenza considera il valore indicato nella perizia giurata che può essere incrementato con:

• il costo della perizia giurata; 
• i costi inerenti eventualmente sostenuti successivamente alla data di riferimento della perizia;
• se il terreno è edificabile, la rivalutazione del valore della perizia in base alla variazione dell’indice Istat per le famiglie di operai e impiegati verificatasi fino alla data della cessione.

La cessione di un terreno edificabile dà sempre luogo a plusvalenze, a differenza del terreno agricolo per il quale l’evento è rilevante soltanto se la cessione è fatta entro cinque anni dall’acquisto.

La futura cessione può essere fatta ad un prezzo inferiore al valore periziato

Nell’atto di cessione il valore rideterminato costituisce anche valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (circolare 15.2.2013, n. 1/E).

Se nell’atto di cessione il prezzo è inferiore a quello rivalutato, si applicano le regole indicate nell’art. 68 del D.P.R n. 917/1986 senza considerare quello della perizia. 

Tuttavia, la Corte di cassazione (sezioni unite, sentenza 31.1.2020, n. 2322) ha affermato che è esclusa la “decadenza del contribuente dal beneficio agevolativo connesso al pagamento dell’imposta sostitutiva sul valore alla data della perizia giurata allorché nel successivo atto traslativo sia stato omesso il riferimento al valore di perizia e, invece, sia indicato un corrispettivo inferiore di cessione”.

E’ possibile rideterminare in diminuzione il valore del terreno oggetto di precedente stima beneficiando della richiesta di rimborso dell’imposta che è già stata versata in precedenza. Se è ancora in corso il pagamento rateale della precedente stima, il contribuente non è tenuto a versare le rate successive alla prima che sono ancora dovute (ris. 22/10/2010, n. 11/E).

La dichiarazione dei redditi per i terreni

Nel quadro RM, sezione X, della nella dichiarazione REDDITI PERSONE FISICHE andranno indicati i valori dei terreni edificabili e con destinazione agricola che sono stati oggetto della rivalutazione fatta nel 2022 ai sensi dell’art. 9, del d.l. 1.3.2022, n. 17. 

Nel caso di comproprietà di un terreno o di un’area rivalutata, ciascun comproprietario deve dichiarare il valore della propria quota per la quale è stato effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta.

Se è stato effettuato il versamento cumulativo dell’imposta per più terreni o aree, è necessario indicare in maniera distinta il valore di ogni singolo terreno o area con la corrispondente quota dell’imposta sostitutiva dovuta su ciascuno di essi. Più in particolare è necessario procedere all’indicazione:

• nella colonna 1, il valore rivalutato che è esposto nella perizia giurata di stima;
• nella colonna 2, l’imposta sostitutiva dovuta;
• nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata in occasione di precedenti rivalutazioni dei medesimi beni che può essere scomputata dall’importo dovuto con al nuova rideterminazione;
• nella colonna 4, l’imposta residua da versare, pari alla differenza tra l’imposta di colonna 2   quella di colonna 3, se il risultato è negativo, il campo non va compilato; 
• nella colonna 5, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 è stato rateizzato;
• nella colonna 6, la casella va barrata se l’importo di colonna 4 (imposta residua da versare indicata nella colonna 2) è parte di un versamento fatto in forma cumulativa.

L’eventuale plusvalenza che è stata realizzata con la cessione deve essere indicata nel quadro RL se è un reddito diverso inerente a terreni posseduti entro cinque anni e nel quadro RM se l’oggetto sono le aree edificabili (ferma restando l’indicazione dell’opzione per la tassazione ordinaria, barrando l’apposita casella di colonna 5 dei righi da RM3 a RM7).

Se l’erede o il donatario cede il terreno rivalutato acquisito a titolo gratuito, la plusvalenza va determinata considerando in deduzione il valore che è stato dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione sulla base della perizia asseverata.

5) Le partecipazioni societarie

La rideterminazione del valore di acquisto non è consentita per tutti gli strumenti finanziari rappresentativi di partecipazioni sociali posseduti al giorno 1.1.2022 ma esclusivamente ai titoli, alle quote e ai diritti non negoziati nei mercati regolamentati italiani o esteri.

Il valore della partecipazione indicato nella perizia giurata di stima assume rilevanza ai fini del calcolo della plusvalenza in sostituzione del costo o del valore di acquisto.

La cessione ad un prezzo inferiore a quello rideterminato non dà luogo ad una minusvalenza con rilevanza fiscale utilizzabile sia in compensazione sia riportabili ai successivi periodi di imposta.

La rivalutazione va indicata nel quadro RT, sezione VII, esponendo: 

• nella colonna 1, il valore rivalutato risultante dalla perizia giurata;
• nella colonna 2, l’imposta sostituiva dovuta;
• nella colonna 3, l’imposta eventualmente già versata che può essere scomputata dall’imposta dovuta;
• nella colonna 4, l’imposta da versare pari alla differenza tra la colonna 2 e la colonna 3; se il risultato è negativo, il campo non va compilato.

Il versamento

Il versamento delle somme dovute a titolo di imposta sostituiva va eseguito utilizzando il modello F24 indicando l’anno di riferimento 2022 con il codice tributo:

• per le partecipazioni: 8055;
• per i terreni: 8056.

L’omessa indicazione della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni nella dichiarazione dei redditi, costituisce una violazione formale che comporta l’irrogazione della sanzione da euro 250 a euro 2.000, ai sensi dell’art. 8, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471 (circolare 15 febbraio 2013, n. 1/E)

LE REGOLE PER LA RIVALUTAZIONE