Il giardino condominiale è un’importante risorsa per la collettività condominiale che molto spesso è disposta ad investire somme di una certa importanza per mantenere il decoro degli spazi verdi.
Del resto la Legge di Bilancio 2022 ha prorogato fino al 2024 anche il bonus giardini che consente la detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per la “sistemazione a verde” di aree scoperte, unità immobiliari, comprese pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione, e per la realizzazione di pozzi, coperture a verde e giardini pensili.
Leggi in merito "Bonus verde 2022 come funziona per giardini e terrazze".
1) L’uso del giardino: principi generali. Piantumazione e animali domestici
Naturalmente una volta che tali aree comuni verdi sono state migliorate, così come prevede l’articolo 1102 c.c., il loro uso deve essere garantito a ogni condomino, al quale è peraltro permesso di farne anche un utilizzo particolare purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri proprietari di usufruirne e di goderne in pari modo.
L’art.1102 c.c., come è noto, intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggiore possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, nel rispetto degli anzidetti limiti, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa, anche per fine tutto proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti.
Alla luce dei precedenti principi è stata considerata legittima la piantumazione di alberi e fiori da parte dei singoli condomini, purché avvenga in modo del tutto compatibile non solo con la destinazione dell’area, ma anche con il diritto di tutti gli altri condomini di farne parimenti uso.
Di conseguenza sono considerate invalide le delibere assembleari che impongano al condomino di lasciare liberi da qualsiasi ingombro le aiuole e gli spazi verdi condominiali o vietino di utilizzare le aiuole condominiali per piantarvi essenze vegetali, di deporre vasi o materiali sugli spazi comuni (Cass. civ., Sez. II, 7/02/2018, n. 2957). In particolare, secondo i giudici supremi tali decisioni, che impediscono ai singoli condomini di porre proprie piante a dimora nelle aiuole comuni (con rimozione di arbusti privati), avrebbero un intento emulativo e costituirebbero un abuso della maggioranza: la piantumazione in questione sarebbe, infatti, espressione del diritto di ciascun condomino di migliorare l'uso delle aiuole ex art. 1102 c.c., non contrastando con la corretta interpretazione di questa norma (anche se non si esclude che possa eventualmente essere opinabile nel merito). Il condomino comproprietario ha il diritto di usare e godere della cosa comune a suo piacimento, purché, però, non ne alteri la destinazione comune e non impedisca il pari diritto di uso e godimento del bene agli altri comproprietari.
Si tenga conto invece che far circolare liberamente i cani nelle aree comuni del condominio, senza adottare alcuna delle cautele necessarie per evitare danni a terzi, può certamente costituire una limitazione non consentita del pari uso che gli altri condomini hanno sui medesimi spazi (Trib. Parma 5 settembre 2018 n. 1266).
2) Il egolamento per l’uso del giardino: gli spazi gioco per i bambini
Il giardino, oltre ad avere la funzione di dare aria e luce alle finestre dei vari piani dell'edificio, ha una caratteristica tutta propria: quella di conservare il decoro architettonico dell'edificio, nonché di ornamento al predetto.
È chiaro, quindi, che spesso norme regolamentari stabiliscono precise modalità d'uso di tali spazi verdi a cui tutti i condomini si devono attenere. Così se una norma del regolamento di natura contrattuale vieta espressamente l’utilizzo degli spazi verdi, nessuno potrà procedere a calpestare il manto erboso, soprattutto se l’assemblea, a maggioranza (non si tratta certo di innovazione), delibera, per evitarne il calpestio, la realizzazione di una recinzione per il giardino condominiale.
È possibile inoltre che il regolamento impedisca che, ad iniziativa di uno o più condomini, si piantino nel giardino comune alberi che con il crescere possano togliere luce, aria o visuale ai locali di un condomino.
Il problema è che di frequente tali spazi, sui quali spesso vi è affaccio degli ambienti più importanti, quali le camere da letto, le sale da pranzo, i salotti ecc. di ogni singolo appartamento, viene utilizzato come spazio gioco. A tale proposito occorre precisare che l'utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata dell'area verde consortile non contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento, ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio.
In altre parole la disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un’occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini.
Si tratta dunque di una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene; essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art.1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini.
