Locazioni brevi: tutte le regole per i contratti e la banca dati del Turismo

Il regime delle Locazioni Brevi è disciplinato dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

1) Locazione breve: che cosa è

Per contratto di locazione breve si intende:

• un contratto di locazione di immobile a uso abitativo,
• di durata non superiore a 30 giorni, 
• stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. 

Il contratto può essere stipulato:

• direttamente 
• o tramite soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare, 
• ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

2) Locazione breve: obbligo di comunicazione dati

I  soggetti  che  esercitano attività  di  intermediazione immobiliare,  nonché quelli  che  gestiscono  portali   telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un  immobile  con  persone che dispongono di unità immobiliari da locare,  trasmettono  i  dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a  quello a cui si riferiscono i predetti dati.

Attenzione al fatto che l'omessa,  incompleta o  infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione di cui all'art. 11 comma 1 del DLgs n 471/97, da euro 250 a euro 2.000.

La  sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata  entro i quindici giorni successivi alla  scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.
I soggetti non residenti:

• se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, utilizzando il canale Entratel/Fisconline
• se non in possesso di una stabile organizzazione, devono avvalersi di un rappresentante fiscale, il quale  provvede anche a richiedere l’attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora ne siano sprovvisti. In assenza di nomina del rappresentante fiscale, si considerano solidalmente responsabili per l’effettuazione e il versamento della ritenuta sui canoni/corrispettivi i soggetti residenti in Italia appartenenti allo stesso gruppo dei non residenti.

3) Locazione breve: versamenti e ritenute

Lo stesso art. 4 prevede che “A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca".

Secondo lo stesso articolo si prevede che gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, in qualità di sostituti d'imposta, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” denominato:

•  “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50”. (Risoluzione n 88/E del 2017).

Se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

4) Locazione breve: la banca dati del turismo attiva dal 1 dicembre 2021

Dal 1 dicembre 2021 sono in vigore le regole contenute nel Decreto Ministeriale n 161 del 29 settembre 2021 pubblicato in GU n. 273 relativo alla banca dati per il turismo.

Nella  banca  dati   sono  raccolte e ordinate l seguenti informazioni  inerenti  alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi: 

• tipologia di alloggio; 
• ubicazione; 
• capacità ricettiva;
• estremi dei titoli abilitativi  richiesti,  ai  fini  dello svolgimento  dell'attività ricettiva,  dalla  normativa  nazionale, regionale e delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, in  materia urbanistica,  edilizia,  ambientale,   di  pubblica  sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi  di lavoro; 
• soggetto che esercita l'attività ricettiva, anche in forma di locazione breve; 
• codice identificativo regionale,  ove   adottato, o codice alfanumerico

I dati in essa contenuti vengono forniti dalle Regioni e dalle Province autonome.

In data 19 ottobre il Ministero del Turismo ha pubblicato il protocollo che, prevedendo la cooperazione tra le amministrazioni coinvolte, disciplina:

• il contenuto e le modalità di trasmissione dei dati, 
• le modalità di aggiornamento della banca di dati, 
• il monitoraggio dell’efficacia delle soluzioni tecniche prescelte
•  e le modalità di conoscenza del codice identificativo o alfanumerico delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi, ivi compreso il momento di decorrenza dell’obbligo di indicazione del codice in ogni comunicazione, offerta e promozione.

Attenzione al fatto che le Regioni e Province autonome che NON sottoscrivono il protocollo di intesa, forniranno, direttamente al gestore della banca dati, i dati, nonché i relativi aggiornamenti, entro il 30 giugno e il 31 dicembre di ciascun anno.

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