Atti emulativi molesti in condominio: le conseguenze

In linea generale va ricordato che secondo l’articolo 833 c.c. il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri. Per aversi "atti emulativi" in senso proprio, la giurisprudenza, sulla base di un'interpretazione letterale della norma sopra detta, richiede il concorso di due elementi indefettibili: 

uno di tipo oggettivo, che consiste nella mancanza di utilità per chi compie l'attività, e 

uno di tipo soggettivo (c.d. animus nocendi), che è rappresentato dalla consapevolezza e volontà di nuocere o arrecare molestie ad altri (Cass. civ., Sez. II, 27/06/2005, n. 13732). La norma ha la finalità di assicurare che l'esercizio del diritto di proprietà risponda alla funzione riconosciuta al titolare dall'ordinamento, impedendo che i poteri e le facoltà dal medesimo esercitate si traducano in atti privi di alcun interesse per il proprietario ma che, per le modalità con cui sono posti in essere, abbiano l'effetto di recare pregiudizio ad altri: in sostanza, l'atto deve essere obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma di per sè idoneo ad arrecare danno a terzi, dovendo poi il requisito del c.d. animus nocendi essere accertato in concreto.

 Così lo stendere il bucato ed i tappeti in modo da oscurare la finestra dell'appartamento sottostante costituisce atto emulativo, vietato ai sensi dell'art. 833 c.c., quando è possibile utilizzare altre posizioni o, comunque, stendere in modo da evitare l'oscuramento delle aperture sottostanti” (Trib. Genova, sez. III, 03/01/2006)

Allo stesso modo il diritto del condomino di chiudere le luci presenti nel muro del vicino, costruendo in aderenza a questo, ai sensi dell'art. 904 c. c., non può esercitarsi, per il principio generale del divieto degli atti emulativi di cui all'art. 833 c.c., al solo scopo di arrecare nocumento e molestia al vicino, senza alcun vantaggio proprio (Cass. civ., sez. II, 28/11/1992, n. 12759). 

Inoltre è riconducibile a tale categoria di atti l'azione del proprietario che installi sul muro di recinzione del fabbricato comune un contenitore avente aspetto di telecamera nascosta fra il fogliame degli alberi posto in direzione del balcone del vicino” (Cass. civ., Sez. II, 11/04/2001, n.5421).

1) Condominio e condotte non emulative del singolo condomino

La giurisprudenza ha sempre mostrato di intendere il precetto di cui all'art. 833 c.c. in maniera residuale e restrittiva, qualificandolo come un limite esterno al diritto di proprietà, così da considerare comunque esclusa l'emulatività ogni volta che la condotta del condomino conservi un'utilità, seppur marginale, che la giustifichi. Non costituisce atto emulativo, vietato ai sensi dell'art. 833 c.c., la sostituzione da parte di un condomino di una siepe con un muro in cemento, volto a precludere ai vicini l'"inspectio" nel proprio fondo, in quanto, rimanendo la funzione del manufatto identica a quella della siepe, tale sostituzione non può dirsi manifestamente priva di utilità (Cass. civ., sez. II, 07/03/2012, n. 3598).

2) Le delibere condominiali non emulative

Come è stato recentemente precisato, l'assemblea di condominio ha certamente il potere di decidere, nell'interesse collettivo, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, come anche quello di modificare – revocando una o più precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti - quelle in atto, ove intenda rivalutare la corrispondenza dell’innovazione ai limiti segnati dagli artt. 1120 e 1121 c.c. (Cass. civ., sez. II, 04/02/2021, n. 2636); di conseguenza sempre in ambito condominiale, non è stata ritenuta emulativa la decisione dell’assemblea che ha deliberato il ripristino di una recinzione fra la terrazza a livello comune e la proprietà individuale di un singolo condomino, poiché tale iniziativa deve ritenersi volta a garantire l'accesso a tutti i condomini alla parte comune e a preservare la stessa da fenomeni acquisitivi per usucapione (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2005, n. 13732).

 Più recentemente il Tribunale di Roma, con sentenza del 15 novembre 2021, ha rigettato la domanda di un condomino il quale aveva convenuto in giudizio il condominio per ottenere la declaratoria che una deliberazione dell’assemblea condominiale fosse nulla “in quanto integrante un atto emulativo ai sensi dell’art. 833 c.c. lesivo dei diritti” dell’attore. Una precedente delibera assembleare aveva deciso di realizzare dei posti auto al servizio dei condomini in un grande locale rientrante tra i beni comuni. 

A seguito dell’impugnativa di alcuni partecipanti, l’assemblea aveva però cambiato idea, revocando l’iniziale delibera e soprassedendo dal procedere alla destinazione ad autorimessa dei locali in questione.

 Per l’attore si era di fronte ad un vero e proprio atto emulativo, visto che la delibera non aveva avuto altro scopo se non quello di nuocere o arrecare molestia ad altri (art. 833 c.c.). Secondo l’attore tale decisione era dannosa in quanto gli impediva di utilizzare un locale comune per parcheggiare, a titolo gratuito, la propria vettura. A riprova del danno, l'attore invocava il costo per affittare un posto auto all'esterno del fabbricato. 

Il Tribunale di Roma, però, ha rigettato la domanda.