Amministratori di condominio: il passaggio di consegne

Sull'amministratore grava l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione e riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio (art. 1130 c.c.); del resto l'amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Pertanto, a norma dell'art. 1713 c.c., si è rilevato che alla scadenza l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio (così Cass. civ., sez. II, 16/08/ 2000, n. 10815); tuttavia secondo il comma 8 dell’art. 1129 c.c., introdotto dalla legge di riforma, l’amministratore uscente è obbligato, alla cessazione dell'incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione condominiale all'assemblea o al nuovo amministratore nel frattempo nominato in sostituzione.

 Dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio, quindi, l’obbligo di consegna non è più imposto dall'art. 1713 c.c. ma dal combinato disposto dell’art. 1129 c.c. e del successivo art. 1130, n. 8, c.c.

1) Il verbale di consegna tra amministratori di condominio

Il momento del passaggio delle consegne si concretizza, in pratica, nella redazione del c.d. verbale di consegna, contenente un elenco di tutti i documenti condominiali detenuti dall'amministratore sostituito che vengono consegnati al subentrante. Merita di essere sottolineato che, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quando viene immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integra una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti fatte dal precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass. civ., sez. II, 28/05/2012, n. 8498). In ogni caso l’ex amministratore deve consegnare i documenti anche se è in attesa di essere rimborsato delle somme eventualmente anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi (Cass. civ., sez. II, 03/12/1999, n. 13504).

2) La mancata consegna: la reazione del neo-amministratore

La restituzione della documentazione da parte del precedente amministratore appare indispensabile ai fini della corretta gestione del condominio da parte del successivo amministratore.

Del resto l’amministratore uscente non ha ragione di trattenere i documenti e l’eventuale inadempimento all’obbligo in questione lo rende responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione.

Per evitare la paralisi gestionale, il nuovo amministratore è legittimato, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire anche in sede cautelare per ottenere un provvedimento d'urgenza ex art. 700 c.p.c., che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per espletamento dell'incarico gestionale (senza contare il possibile il ricorso alla procedura monitoria ex art. 633 c.p.c., al sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c. e alla procedura prevista dall'art. 702-bis c.p.c.).

3) La responsabilità penale

Si tenga conto, però, che se l'amministratore non adempie o continua a non adempiere all’obbligo di restituzione della documentazione afferente la gestione condominiale è passibile di conseguenze anche sotto il diverso - ma concorrente - profilo penalistico.

La Cassazione ha chiarito che l'amministratore ha il dovere di mettere a disposizione del suo successore tutti i documenti necessari allo svolgimento dell'incarico, anche quando si ritiene ancora in carica, reputando non regolare la sua sostituzione. 

Nel caso di specie un amministratore di condominio, revocato con regolare delibera dell'assemblea condominiale, si è rifiutato di consegnare al nuovo amministratore la documentazione in suo possesso, nonostante un'apposita ordinanza di restituzione emessa dal Tribunale, ed ha continuato a comportarsi come se avesse ancora il mandato dell'assemblea, intralciando e paralizzando, in tal modo, l'amministrazione del condominio. 

 L'ex amministratore è stato ritenuto colpevole del reato di appropriazione indebita (646 c.p.) perché traeva ingiustificato profitto dall'illegittimo possesso di tali documenti, continuando a comportarsi come amministratore, benché formalmente privato di tale carica, potendo così avanzare ulteriori pretese. La consumazione del reato sussiste al momento del rifiuto ingiustificato della restituzione della cosa dopo la scadenza del termine che ne legittima il possesso

. In ogni caso, la Cassazione ha ritenuto penalmente responsabile per mancata esecuzione dolosa di un provvedimento ex art 700 c.p.c. del giudice (art. 388 c.p.) l’amministratore di condominio che, a incarico finito, nonostante l’ordine in tal senso del giudice civile, non aveva consegnato al nuovo amministratore i conti e le carte condominiali (Cass. pen., sez. IV, 16/07/2014, n. 31192).