Pannelli solari in condominio: regole e ultimi chiarimenti dall'Agenzia

L’art. 1122-bis, alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-tv con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini. In ogni caso deve essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio (ed è fatto salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche).

Tale limite, nonostante il silenzio del legislatore, a differenza di quanto prescritto nel 1 comma dell’art. 1122 bis c.c., dovrebbe riguardare pure l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (pannelli solari  destinati al servizio di singole unità del condominio) sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato (2° comma dell’art. 1122 bis c.c.).

Del resto, tale conclusione sembra trovare indiretta conferma nel comma 4° dell’art. 1122 bis c.c. in base a cui, appunto, a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, l’assemblea condominiale può prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori o imporre particolari cautele.

In particolare, l’articolo 1122 bis prevede le due seguenti situazioni.

1) Le modificazioni delle parti comuni

Qualora l’installazione degli impianti sopra detti richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

In ogni caso l’assemblea può intervenire ed imporre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.  Tale disciplina quindi mira a tutelare l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio.  Infatti, la preventiva comunicazione all’amministratore con indicazione specifica delle modalità dell’intervento e la successiva possibilità da parte dell’assemblea di intervenire rappresentano una garanzia di fronte a possibili deturpazioni dell’edificio.

Se non presenta il progetto all’assemblea è legittima la delibera, con la quale il condominio nega l’autorizzazione per l’installazione di un impianto fotovoltaico ad uso personale da collocarsi su una porzione del lastrico o tetto dell’edificio (Cass. sez. II civ., ord. 29 novembre 2017, n. 28628).

2) L'assenza di modifiche alle parti comuni

La procedura sopra vista non deve essere seguita se il singolo condomino intende realizzare gli impianti sopra indicati, senza modificare le parti comuni. La norma è criticabile perché anche in questa ipotesi bisognerebbe avvertire l’amministratore e sottoporre la questione all’assemblea (ma il legislatore non lo ha previsto).

In ogni caso il singolo condomino che intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto o lastrico comune dovrà comunque rispettare il principio stabilito dall’articolo 1102 c.c. secondo cui nel servirsi della cosa comune, per fine esclusivamente proprio, non può alterare la destinazione della cosa comune e deve consentire un uso paritetico agli altri condomini del bene comune.

Si ritiene che la posa di pannelli solari sul tetto di un edificio non possa essere considerata alterazione della cosa comune in quanto la funzione principale del tetto – copertura – rimane invariata; è infatti dato di comune conoscenza che l’applicazione sulla copertura del fabbricato di un pannello solare, come altresì di un’antenna, non viene minimamente a modificare la funzione primaria del tetto. Per il lastrico però l’installazione, da parte del singolo, dell’impianto deve comunque avvenire nel rispetto delle clausole del regolamento che hanno come oggetto le «diverse forme di utilizzo» della copertura (se il lastrico è destinato anche a stenditoio non si può compromettere tale destinazione ma è ammissibile una ragionevole riduzione di tale funzione.

3) Pannelli solari condominiali e Superbonus

In base al comma 5 dell’articolo 119 del Dl 34/2020, per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici» la detrazione (di cui all’articolo 16–bis, comma 1, del Tuir) spetta, per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, nella misura del 110 per cento, fino a un ammontare complessivo delle stesse spese non superiore a 48.000 euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro, per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, sempreché l’installazione degli impianti sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi trainanti energetici di cui ai commi 1 e 2, o antisismici di cui al comma 4 dello stesso articolo 119 (il limite di spesa per l’installazione dell’impianto fotovoltaico è ridotto a 1.600 euro per ogni kW di potenza nel caso in cui sia contestuale a un intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica). 

E’ consentita anche installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

In merito ai limiti di spesa ammessi al Superbonus, nella circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato che il predetto limite di spesa di 48.000 euro è stabilito cumulativamente per l’installazione dei pannelli  solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti. Tale chiarimento è da intendersi superato a seguito del parere fornito dal Ministero dello Sviluppo economico che ha, invece, ritenuto che il predetto limite di spesa di 48.000 euro vada distintamente riferito agli interventi di installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti (risoluzione 60/E, pubblicata in data 28/9/2020).