Superbonus: le regole per i lavori nel condominio con più fabbricati

Con Risposta a interpello n 23 del 14 gennaio 2022 le Entrate forniscono chiarimenti ad un condominio composto da più fabbricati che pone due quesiti su:

• la delibera assembleare che deve autorizzare i lavori,
• la comunicazione per lo sconto in fattura e i soggetti tenuti alla sua presentazione

Il Condominio istante, formato da vari fabbricati indipendenti, vorrebbe effettuare degli interventi edilizi rientranti nell'ambito del cd. Superbonus.

Tali interventi saranno relativi alle parti comuni di ciascun fabbricato ed, eventualmente, alle unità immobiliari all'interno del singolo fabbricato, mentre non coinvolgeranno parti comuni a più fabbricati. 

Il Condominio chiede se: 

• nel caso di un condominio costituito da più fabbricati, l'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 osti a che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro di applicazione del Superbonus siano deliberati non già dall'assemblea condominiale nel suo complesso, bensì da separate assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati interessati dagli interventi; 
• ai fini degli adempimenti previsti per l'esercizio dello sconto in fattura ai sensi dell'articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020, se sia possibile presentare comunicazioni distinte per gli interventi relativi ai singoli fabbricati su cui interverranno i lavori, esponendo sempre il medesimo e unico codice fiscale del condominio e, come beneficiari, i soli proprietari/detentori delle unità immobiliari afferenti il singolo fabbricato.

1) Superbonus: la delibera che lo autorizza nei condomini con più fabbricati

Con riferimento agli interventi effettuati da un condominio composto da più edifici, con la Circolare n.30/E del 2020 è stato precisato che nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro dell'edificio di cui al comma 1, lett. a), dell'articolo 119 del decreto Rilancio, le relative spese rientrano nel Superbonus anche se tale intervento è realizzato solo su uno (o alcuni) degli edifici che compongono il condominio medesimo, a condizione, tuttavia, che - per l'edificio oggetto di intervento - siano rispettati i requisiti dell'incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico. 

Il doppio passaggio di classe è da verificare, mediante gli appositi A.P.E. convenzionali, ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi. Resta fermo che la possibilità di fruire del Superbonus per eventuali interventi " trainati" sulle abitazioni, è riservata ai soli condomini dell'edificio oggetto dell'intervento trainante, nel rispetto delle condizioni previste per tali interventi. 

In merito alle deliberazioni assembleari, il comma 9-bis del citato articolo 119 stabilisce che «Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. 

Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole». 

Tanto premesso, la possibilità di deliberare gli interventi da realizzare solo su alcuni dei fabbricati che compongono il condominio con separate assemblee dei condòmini dei singoli fabbricati oggetto dei lavori non investe profili di natura fiscale riguardando, invece, aspetti di natura civilistica. 

Ai fini dell'applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell'agevolazione siano validamente deliberati dall'assemblea condominiale, nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi. 

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2) Sconto in fattura: la comunicazione nei condomini con più fabbricati

Con riferimento al secondo quesito concernente degli adempimenti previsti per l'esercizio dello sconto in fattura ai sensi dell'articolo 121 del decreto legge n. 34 del 2020 e il conseguente invio delle comunicazioni il Provvedimento 8 agosto 2020 del Direttore dell'Agenzia delle entrate stabilisce che la Comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici è inviata dall'amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario di cui all'articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica n. 322 del 1998, esclusivamente mediante i canali telematici dell'Agenzia delle entrate. 

Nel caso in cui, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, non vi è obbligo di nominare l'amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, la Comunicazione è inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato. 

Le istruzioni alla compilazione del relativo modulo, alla luce del contenuto del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate dell'8 agosto 2020 (e successive modificazioni), prevedono espressamente che, nel campo "Tipologia intervento", il contribuente indichi il codice identificativo dell'intervento per il quale si effettua la comunicazione (distinguendo, in particolare, tra interventi su parti comuni e su singole unità immobiliari e, nello specifico, tra "interventi di efficienza energetica", "interventi antisismici in zona sismica 1, 2 e 3" ed "altri interventi". Ciò considerato, si ritiene che potranno essere inviate tante comunicazioni, per i lavori trainanti sulle parti comuni condominiali, quanti sono i fabbricati interessati dagli interventi.

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