Condominio e cause sull'uso dei servizi comuni: chi decide?

Ai sensi dell’articolo 7 del c.p.c. il giudice di pace, qualunque ne sia il valore, è competente, tra l’altro, per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case. La distinzione tra le due categorie di cause, pur possibile dal punto di vista “meramente astratto”, non è sempre agevole da tradurre sul piano pratico e concreto.

Quanto all'espressione uso dei servizi di condominio, la stessa si riferisce non solo ai servizi condominiali in senso tecnico, ma a tutte le cose comuni indicate nell'art. 1117 c.c. 

È bene chiarire, poi, che le controversie attribuite alla competenza per materia del giudice di pace sono non solo quelle che insorgano tra il condominio ed i singoli condomini, ovvero tra i condomini, ma anche quelle, con identico oggetto, che coinvolgano soggetti diversi dai partecipanti alla collettività condominiale i quali siano, pur tuttavia, legittimati, per altro titolo (quali, per esempio, la locazione di unità immobiliari comprese nello stabile in condominio ovvero, come nella specie, l'esercizio di diritti di servitù su aree di pertinenza condominiale), all'uso delle parti comuni e dei servizi ad esso relativi (Cass. civ., Sez. II, 21/02/2012, n. 2483).

Di seguito l'analisi di alcuni casi concreto.

1) La misura d'uso dei servizi di condominio: un chiarimento

Sembra utile precisare che rientrano tra le liti sulla misura d'uso dei servizi di condominio, quelle controversie che riguardano le riduzioni o le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini ed hanno ad oggetto quei provvedimenti degli organi condominiali che, esulando dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini. Si potrebbe pensare alla controversia instaurata in relazione ad un provvedimento dell'amministratore che ha limitato ad ore e giorni determinati, per alcuni dei condomini, l'utilizzazione del cortile comune che il regolamento condominiale consente a tutti incondizionatamente. Rientrano in questo ambito anche le questioni legate al servizio di riscaldamento, come l'orario di accensione o spegnimento o la temperatura

2) La misura d'uso dei servizi di condominio

Le liti sulle modalità d'uso dei servizi di condominio concernono invece i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale, vi rientrano:

•  la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che abbia dedotto come fondamentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale; 
• la controversia sulla questione relativa all'accertamento della facoltà dei partecipanti ad un condominio di utilizzare la porta esistente su uno dei locali comuni aprendola, oltre che dall'interno, anche dall'esterno (Cass. civ., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13109); 
• la controversia insorta a seguito dell'azione proposta da un condomino al fine di contestare la legittimità dell'individuazione assembleare del posto auto ad esso assegnato senza tenere conto dell'eccessiva difficoltà di accesso e di uscita dallo stesso

 È stata, altresì, ritenuta relativa alle “modalità” di godimento della cosa comune la controversia instaurata da un condomino che chiedeva la rimozione di un cancello posto da un altro condomino, con l'autorizzazione dell'assemblea, a chiusura del pianerottolo dell'ultimo piano della scala comune dell'edificio, dopo aver dotato di chiavi tutti gli altri condomini (Cass. civ., sez. II,19 maggio 1992, n. 5979) o quella riguardante l'installazione di un’apertura automatica del portone di ingresso dello stabile mediante citofoni installati nelle singole unità immobiliari, nonché l'adozione dell'uso della chiave per l'utilizzo dell'ascensore o ancora quella avente ad oggetto la legittimità o meno della sosta di un'autovettura negli spazi comuni condominiali deducendo la contrarietà ad un’espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero in quanto incompatibile con l'esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti facoltà della stessa natura sul medesimo bene.

3) Le liti escluse

Dalle cause sopra dette vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e, che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore. Così se un condomino chiede la rimozione di un cancello scorrevole posto nell'androne condominiale che ritiene pregiudizievole alla sua proprietà adiacente (tre appartamenti) la competenza a decidere non è più del giudice di pace.

 Viene quindi in gioco un conflitto fra proprietà individuale e bene condominiale, conflitto non rientrante nell'ambito di operatività dell'art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c. (Cass. civ., Sez. II, 26/11/2021, n. 36967).