Negozi in condominio e risarcimento danni

Può accadere che i negozi all’interno del caseggiato vengano danneggiati. Come funziona la richiesta del risarcimento dei danni subiti in rapporto al resto dei condomini?

Vediamo di seguito due casi concreti :

1. A seguito della rottura di una conduttura fognaria, un locale veniva  allagato con conseguente inutilizzabilità temporanea, danni ai muri e merce non più vendibile, con successiva chiusura dell'attività. La vicenza  è stata recentemente esaminata dalla Cassazione nella sentenza n. 31251 del 3 novembre 2021.
2. Un artigiano chiedeva al condominio un risarcimento per i danni patiti a causa dei ponteggi che impedivano la visibilità delle sue vetrine e calo di attività: sentenza del Tribunale di Milano  6 luglio 2021, n. 5904.  

1) Rottura scarichi, danni e cessazione attività commerciale

Una società citava in giudizio tre caseggiati per richiedere il risarcimento dei danni causati dalla fuoriuscita di liquami fognari da una condotta di scarico comune ai tre edifici, situata sotto al pavimento del suo locale commerciale. Secondo la società attrice, la fuoriuscita dei liquami non solo aveva causato danni alla merce che si trovava all'interno del negozio e la chiusura forzata del locale per cinque mesi ma anche la definitiva cessazione dell’attività. 

I condomìni convenuti, però, contestavano l'individuazione dei locali coinvolti e l'entità del danno risarcibile, chiamando in causa le società assicuratrici. Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria. Allo stesso modo i giudici di secondo grado notavano come fosse impossibile correlare la cessata attività con i danni subiti; del resto la società non aveva offerto elementi utili per comprendere il volume degli affari o la redditività dell'esercizio commerciale nei periodi anteriori alle infiltrazioni: di conseguenza la Corte d’Appello, in difetto di prove offerte sui danni patrimoniali subiti, non riteneva che si potesse sopperire a tali lacune istruttorie disponendo una CTU.

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha dato ragione ai condomini. Secondo i giudici supremi i danni derivanti dalla perdita del guadagno di un'attività commerciale per loro stessa natura evidenziano la pratica impossibilità di una precisa dimostrazione. Tuttavia l’attore non può per questo rimanere inerte; al contrario il danneggiato ha l'onere di fornire elementi, di natura contabile o fiscale, con riguardo, indicativamente, alla consistenza ed alla redditività dell'esercizio commerciale, al fatturato e agli utili realizzati negli anni precedenti, all'incidenza del pagamento del canone e degli oneri connessi alla locazione. È vero, infatti, che il giudice può procedere alla liquidazione del danno anche in via equitativa, cioè secondo il suo prudente apprezzamento, ossia tenendo conto del suo giudizio in relazione al caso concreto; tuttavia il potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provare il danno nel suo preciso ammontare; ciò però non esime la parte interessata - per consentire al giudice il concreto esercizio di tale potere, la cui sola funzione è di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso - dall'onere di dimostrare non solo l’esistenza del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui, nonostante la riconosciuta difficoltà, possa ragionevolmente disporre.

2) Il conduttore danneggiato dai ponteggi per lavori al condominio

Merita di essere segnalata un’altra vicenda che si è conclusa positivamente per il conduttore pasticcere  con locali in  un condominio, al quale ha chiesto il risarcimento dei danni perché un ponteggio sulla facciata condominiale aveva impedito per lungo tempo la visibilità del locale e delle vetrine.

In generale, gli interessi collettivi alla messa in sicurezza e al mantenimento del decoro degli immobili, prevalgono su quelli commerciali, se solo parzialmente compressi e solo per un determinato periodo. In altre parole, il recupero urbano, la riqualificazione sociale e funzionale delle aree e/o degli edifici, sono valori di interesse pubblico da tutelare mediante attività a difesa della qualità urbana, del decoro e dell'incolumità pubblica. Quindi se lo stato di forte degrado in cui si trova il condominio ha reso necessario l’avvio dei lavori di manutenzione, nulla può eccepire il titolare di un’attività commerciale che si trova i ponteggi davanti al negozio.

A diverse conclusioni, però,  arriva le decisione del tribunale per il caso in cui,  dopo l’installazione dei ponteggi, i lavori iniziano soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l’anno ancora successivo; tale condotta (mantenimento dei ponteggi per circa 12 mesi senza l'esecuzione di alcuna opera) arreca un danno ingiusto al titolare di un negozio che vuole esercitare con profitto la propria attività imprenditoriale e godere appieno dell'immobile locato, superando il limite di tollerabilità connaturato al dovere di solidarietà di cui all'articolo 2 Costituzione.

In questo caso il condominio ben avrebbe potuto, a maggior ragione trattandosi di lavori urgenti, affidare l’esecuzione dei lavori ad altro soggetto così contemperando l’interesse del negoziante con l’esigenza dei condomini ad una rapida esecuzione dei lavori (Trib. Milano 6 luglio 2021, n. 5904).