Cabina idrica in condominio: non si può sottrarre all'uso comune

Per definizione, i volumi tecnici sono locali non impiegabili né adattabili ad uso abitativo, perché strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare allocazione all’interno delle parti abitabili dell’edificio. Tra questi locali rientra la cabina idrica adibita a ricovero dei cassoni d’acqua da parte del condomino.

Di seguito l'analisi di due casi comuni e gli orientamenti della giurisprudenza sul tema.

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1) L’usucapione della cabina idrica condominiale

L’art. 1158 c.c. stabilisce che la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni. Il cd "possesso per usucapione " è il potere di fatto sulla cosa che si manifesta con un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (art. 1140 c.c.).

 L’usucapione presuppone, quindi, l’esercizio continuo per il periodo di tempo indicato del potere di fatto sulla cosa con la volontà di esercitarlo alla stregua di un proprietario. È inoltre necessario che la signoria sul bene non sia dovuta a mera tolleranza, la quale è da ravvisarsi tutte le volte che il godimento della cosa tragga origine da spirito di condiscendenza o da ragioni di amicizia o di buon vicinato con il titolare effettivo del bene (così Cass. Civ, sez. II, 18.7.1989, n.3344). 

Va poi ricordato il principio della presunzione del possesso intermedio di cui all’art.1142 c.c.: il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto, si presume che abbia posseduto anche in tempo intermedio.

 Questa presunzione, nell’ipotesi di usucapione, comporta l’inversione dell’onere della prova: il possessore non è tenuto a dimostrare la continuità del possesso, ma è onere della controparte provare l’intervenuta interruzione (vedi Cass. civ., sez. II, 25/09/2002, n. 13921).

 In ambito condominiale è stato precisato che il godimento di un bene comune da parte del singolo contitolare può integrare possesso idoneo all’acquisto per usucapione del bene medesimo solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti e si traduca, perciò, in un’attività durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, e non anche, pertanto, per il mero fatto che si risolva in un’utilizzazione di detto bene più intensa o diversa da quella praticata dagli altri condomini.

 Alla luce di questi principi la Cassazione ha escluso l’usucapione dei locali condominiali, adibiti a ricovero dei cassoni d’acqua, da parte di un condomino, fondata sul mero non uso da parte degli altri partecipanti al condominio atteso che non è prevista la prescrizione del diritto di proprietà

. Tenuto anche conto della circostanza per la quale la cabina idrica neppure era dotata di serratura, i giudici supremi hanno aderito alle conclusioni dei giudici di merito che correttamente avevano escluso l’usucapione dei locali per la mancanza del possesso ventennale esclusivo dei beni (Cass. civ., sez. VI, 02/08/2012, n. 13893).

2) Cabina idrica e servitù di passaggio

In una vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Roma, a seguito della pubblicazione di un annuncio immobiliare, il condominio era venuto a conoscenza che il proprietario di un locale soffitta aveva annesso di fatto la cabina idrica, eliminando la porta d’ingresso a tale vano tecnico ed abbattendo il muro divisorio. 

In precedenza l'unico modo per accedere alla cabina era attraversare la richiamata soffitta a cui si accedeva mediante una porta di cui il condominio aveva sempre avuto il possesso delle chiavi per potervi entrare.

 A seguito di tale modifica la collettività condominiale si è rivolta la Tribunale per richiedere, nei confronti del proprietario della soffitta, l’accertamento dell'esistenza della servitù di passaggio per il locale cabina idrica, nonché dell'impedimento del suo esercizio. 

Il Tribunale, accertata l’esistenza della servitù di passaggio a favore del condominio per il locale cabina idrica ed il suo impedito esercizio ha condannato il convenuto a rimuovere, a sue spese, gli ostacoli al libero esercizio della servitù. Del resto, ai sensi dell'art.1117 c.c., la cabina idrica ha natura condominiale in quanto - oltre ad essere specificamente contemplata dalla richiamata disposizione quale locale per i servizi comuni - è permanentemente destinata all'uso ed al godimento comune. Ma questa conclusione non cambierebbe neppure qualora fosse venuta meno la necessità di una cabina idrica per essere ogni appartamento dotato di acqua corrente erogata da azienda pubblica (potrebbe infatti essere sempre utilizzata, ad esempio, come deposito condominiale). 

In ogni caso, non è stato possibile condannare il convenuto anche al risarcimento danni perché il condominio non ha in alcun modo allegato, né tantomeno provato, di aver subito un danno dalla mancata disponibilità del locale (sotto il profilo del non averne potuto godere direttamente e di aver sostenuto spese per il reperimento di spazi alternativi o sotto il profilo della perdita di potenziali canoni di locazione, o altro: così  la sentenza Trib. Roma 15 novembre 2021, n. 17760).