Superbonus 110%: le Entrate confermano il disallineamento temporale

Con Risposta a interpello n 909-1875/2021 la DRE Emilia Romagna chiarisce che con la interpretazione di seguito fornita rispetto al caso di specie in riferimento al termine di vigenza del superbonus per i condomìni e fattispecie assimilata, discende un "disallineamento" temporale tra gli interventi sulle parti comuni e gli interventi sulle singole unità immobiliari del medesimo edificio.

Vediamo il perchè nel caso di specie e in casi similari 

I richiedenti sono comproprietari, rispettivamente al 60% e 40%, di uno stabile composto da tre unità abitative A/3 e un box auto C/6 

Tutte le quattro unità sono parte dello stesso edificio e condividono il tetto e le pareti comuni.

Le tre unità A/3 presentano ingressi indipendenti accessibili dal giardino comune, impianti di approvvigionamento del gas indipendenti, ciascuno munito di contatore, e impianti di climatizzazione invernale indipendenti. 

L'impianto idrico è in comune alle tre unità abitative. L'impianto elettrico è separato ma con unico contatore tra due unità mentre la terza unità A/3 con la relativa pertinenza C/6 ( condividono un contatore indipendente.

Un proprietario, intende effettuare lavori di ristrutturazione su due unità abitative A/3 mentre mentre l'altro intende eseguire lavori di ristrutturazione sulla rimanente unità abitativa A/3 e relativa pertinenza C/6. 

Entrambi i comproprietari intendono demolire e ricostruire le unità eseguendo lavori di efficientamento sismico, isolamento termico, sostituzione degli impianti, sostituzione infissi e schermature solari, installazione di impianto fotovoltaico e sistemi di accumulo di energia. Si prevede un miglioramento di più di due classi energetiche ed efficientamento sismico con un miglioramento di più di due classi sismiche. 

Al termine dei lavori le tre unità abitative verranno fuse in una singola unità A/3 con la relativa pertinenza C/6. 

L'edificio si trova in zona climatica D e zona sismica

Gli istanti chiedono: 

• secondo la normativa vigente, quali sono le scadenze entro le quali effettuare lavori detraibili con superbonus 110%? 
• il limite delle due unità immobiliari nel caso descritto si riferisce a ciascuna persona fisica anche nel caso di unità immobiliari in comproprietà?"

1) Superbonus 100%: entro quando si possono effettuare gli interventi trainanti e trainati?

Le Entrate specificano che il comma 8-bis dell'art.119 DL 34/2020 prevede quanto segue:

"Per gli interventi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022. 

Per gli interventi effettuati dai condomìni di cui al comma 9, lettera a), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022.

Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell'intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023." 

Il comma 8-bis dell'art.119 DL 34/2020, al primo capoverso, stabilisce dunque il termine di vigenza del superbonus per gli interventi eseguiti dalle due tipologie di soggetti ora previste dalla lett.a comma 9 art.119 DL 34/2020: 

1. condomìni. Il riferimento è necessariamente agli interventi - trainanti e trainati - sulle parti comuni; gli unici che possono essere eseguiti e gestiti dal condominio; 

2. persone fisiche proprietarie/comproprietarie di fabbricati composti da più unità immobiliari (al massimo quattro). Si tratta di una fattispecie introdotta dalla Legge di Bilancio 2021, in sostanziale assimilazione al condominio ai fini del superbonus. Come nel caso precedente, pertanto, si ritiene che il riferimento sia ad interventi - trainanti e trainati - sulle parti comuni. 

In definitiva, a parere della agenzia l'Istante potrà usufruire del superbonus, in base alla normativa ad oggi vigente, e ovviamente in presenza di tutti i requisiti di legge: 

• per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni dell'edificio: in relazione alle spese sostenute fino al 30.06.2022; ed anche in relazione alle spese sostenute dal 01.07.2022 al 31.12.2022 nel caso in cui al 30.06.2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60%; 
• per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari: in relazione alle spese sostenute fino al 30.06.2022. 

Si ricorda che:

• le spese per gli interventi trainanti devono essere effettuate nell'arco temporale di vigenza dell'agevolazione; 
• le spese per gli interventi trainati devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell'agevolazione e nell'intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Dall'interpretazione sopra indicata, in riferimento al termine di vigenza del superbonus per i condomìni e fattispecie assimilata, discende un "disallineamento" tra gli interventi sulle parti comuni e gli interventi sulle singole unità immobiliari del medesimo edificio.

Le Entrate ricordano che la questione è stata recentemente sollevata in sede parlamentare, e ciò conferma la necessità di un intervento legislativo (Atto Camera - Mozione 1/00547 presentata il 18.11.2021, dove per quanto qui interessa si richiede di "esplicitare anche mediante apposite iniziative normative, che negli interventi effettuati dai condomini e dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), dell'articolo 119, del decreto-legge n. 34 del 2020, siano compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso condominio").

Si suggerisce in ogni caso di seguire l'iter di approvazione della legge di Bilancio 2022, che per alcune fattispecie potrebbe prevedere una proroga della durata del superbonus. 

2) Edificio in comproprietà: il limite delle due unità è riferito agli immobili o alla persona fisica?

Nel cado di specie in cui l'edificio è costituito da tre unità abitative e una unità pertinenziale, in comproprietà indivisa tra due persone fisiche sorgono dubbi interpretativi sul limite di "due unità immobiliari" previsto dal comma 10 art.119 DL 34/2020 

Le Entrate chiariscono che il limite di "due unità immobiliari" previsto dal comma 10 art.119 DL 34/2020 - in riferimento agli interventi di cui ai commi da 1 a 3 art.119 DL 34/2020 sulle singole unità immobiliari - è sempre relativo alla persona fisica, non agli immobili.

In altre parole, il suddetto limite: 

• non significa che di tutte le unità immobiliari di cui un soggetto è proprietario/comproprietario o comunque "avente titolo" ai fini dell'agevolazione, solo due possono essere oggetto di interventi in superbonus; 
• significa che ogni persona fisica può usufruire del superbonus per le spese sostenute al massimo su due unità immobiliari.

Atri chiarimenti sono stati recentemente forniti con Risposta ad interrogazione parlamentare 5-06630 del 15.09.2021 (Commissione Finanze alla Camera), proprio in riferimento al caso dei comproprietari: 

"Gli Onorevoli interroganti chiedono in primis di sapere «se, in caso di demolizione e ricostruzione di un immobile, un soggetto proprietario al 50 per cento che ha già utilizzato l'agevolazione del Superbonus per la riqualificazione energetica di altri due immobili, possa aver comunque diritto all'agevolazione per la riqualificazione energetica di un ulteriore immobile ovvero se l'altro proprietario al 50 per cento possa comunque cumulare l'agevolazione, al fine di non perdere la possibilità di fruire del beneficio». 

In proposito, il comma 10 dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, prevede che per le persone fisiche il Superbonus si applichi limitatamente agli interventi di efficienza energetica realizzati su un numero massimo di due unità immobiliari. 

Tale limitazione non opera, invece, con riferimento alle spese sostenute per gli interventi finalizzati al risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell'edificio, nonché per gli interventi antisismici. Si precisa che la predetta limitazione non è correlata agli immobili oggetto degli interventi, bensì ai contribuenti interessati dall'agevolazione.

Pertanto, nel caso rappresentato di un soggetto che ha già utilizzato l'agevolazione per la riqualificazione energetica di due immobili, lo stesso non potrà fruire del Superbonus con riferimento ad interventi di riqualificazione energetica realizzati su un altro immobile di cui è comproprietario al 50 per cento. 

L'altro comproprietario potrà fruire del Superbonus, in relazione alle spese sostenute, qualora non abbia, a sua volta, già fruito dell'agevolazione per interventi di efficienza energetica realizzati su altre due unità immobiliari."