La transazione per le liti condominiali

La transazione è il contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro. Con le reciproche concessioni si possono creare, modificare o estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa e della contestazione delle parti (art. 1965 c.c.). Si può, quindi, affermare che la transazione è caratterizzata dalla reciprocità delle concessioni: le parti, cioè, devono rinunciare a qualcosa delle loro reciproche pretese. Il risultato, però, è un nuovo accordo rapido ed economico. Si comprende, quindi, perché l’istituto trovi frequente applicazione in ambito condominiale, consentendo così di evitare i tempi biblici del processo civile e i relativi costi.

1) La transazione indeterminata o indeterminabile nella delibera assembleare

Come hanno recentemente precisato le Sezioni Unite, una delibera assembleare è nulla quando mancano degli elementi ritenuti essenziali tali da «da determinare la deficienza strutturale; ciò si verifica nel caso della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto ossia mancante di un reale decisum, ovvero con un oggetto non determinato né determinabile; o della deliberazione priva di causa, cioè carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; o della deliberazione non risultante dal verbale dell’assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta (Cass. 9839/2021). 

Alla luce di quanto sopra si può affermare che la transazione è nulla se l’assemblea si limita a specificare i termini del potenziale accordo, senza ratificare, contestualmente, la suddivisione dell'onere complessivo: in tal caso, infatti, la delibera è indeterminata o indeterminabile. Ciò vale a maggior ragione se anche i riparti allegati alla convocazione non sono riferiti alla potenziale transazione e, pertanto, non possono essere invocati dal condominio per legittimare la decisione assunta in sede di riunione (Trib. Genova, 25 maggio 2021 n. 1131).

2) Il ruolo dell'amministratore di condominio

Come detto è all'assemblea che spetta la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale.

L'amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell'amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall’amministratore solo dietro autorizzazione dell'assemblea. Di conseguenza, si è notato che non rispetta il mandato se sottoscrive, senza autorizzazione dell’assemblea supercondominiale, una transazione con una società creditrice alla quale aveva pagato fatture in precedenza contestate e relative ad opere apparentemente mai realizzate. Nella fattispecie l'assembla condominiale aveva disposto solo che l'amministratore potesse prendere contatti con il creditore per proporre una transazione con l'assistenza della commissione dei condomini. In tal caso è evidente la responsabilità contrattuale del “sottoscrittore abusivo” che ha danneggiato la collettività condominiale; infatti, in base alla transazione è stato pagato il capitale delle fatture, senza che alcuna rinuncia sul capitale venisse concessa dalla società creditrice nonostante le contestazioni già formalizzate dal condominio circa la mancanza di autorizzazione ai lavori (Trib. Milano, 5 maggio 2021 n. 5021).

3) Il potere di transigere dell'assemblea condominiale

L’assemblea può deliberare su tutte le spese di comune interesse e quindi anche concludere i relativi contratti con i terzi; allo stesso modo si deve riconoscere alla collettività condominiale il potere di iniziare e transigere eventuali controversie che da tali contratti dovessero sorgere, impegnando anche in questo caso tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall'art. 1132 c.c.; si può concludere quindi che spetta all'assemblea il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli (Trib. Roma, 27 settembre 2021 n. 14945).

4) Transazione e diritti reali

Merita di essere ricordato che le considerazioni precedenti riguardano transazioni sulle spese; discorso diverso deve essere fatto per le transazioni relative a diritti reali; infatti, ai sensi dell’art. 1108 c.c., terzo comma, (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini – per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo.

 Pertanto, non rientra nei poteri dell’assemblea condominiale – che decide con il criterio delle maggioranze – autorizzare l’amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni (Cass. civ., sez. VI - 2, 13/04/2016, n. 7201).