Condominio: la riserva di parti comuni per il costruttore

È possibile che il regolamento condominiale, predisposto dal costruttore ed accettato dagli acquirenti, contenga una riserva di proprietà di determinate parti dell’edificio a suo favore.

È, quindi, importante verificare il contenuto del regolamento, tenendo presente che in un condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva, la volontà del proprietario che lo ha costituito è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni ed a riservarsene la proprietà esclusiva.

Tale esclusione, però, incidendo sulla costituzione di un diritto reale immobiliare, deve risultare necessariamente da atto scritto, così come da atto scritto deve risultare la volontà dell’originario proprietario esclusivo di riservarsi la proprietà di beni che rientrano fra quelli comuni in ordine ai quali opera la presunzione di legge.

1) Il problema alloggio del portiere come parte comune del condominio

In ogni caso è possibile che il costruttore si riservi la proprietà di un bene comune, come l’alloggio del portiere, che, però, in apposita clausola del regolamento sottoponga a vincolo di destinazione in favore dei condomini.

Da quanto sopra  consegue che:

1.     la soppressione del servizio portierato fa venire meno il vincolo di destinazione del locale al servizio dei condomini e così l’alloggio del portiere ritorna nella piena disponibilità del costruttore
2.     se non è disposto nel regolamento l’uso gratuito del detto locale, il condominio deve stipulare un contratto di locazione con il costruttore e pagargli un canone: l’occupazione, in assenza di questo, costituisce altrimenti occupazione senza titolo, ferma la validità della costituzione del vincolo.

Si noti, però, che tale riserva può emergere anche dall’atto costitutivo del condominio, cioè dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare al primo acquirente.

Quindi, se in occasione della prima vendita il costruttore si è riservato la proprietà di un bene abitualmente destinato al servizio comune, i singoli condomini dovranno accettare tale situazione.

2) Lastrico solare del condominio e diritto di proprietà del costruttore

Il costruttore nel predisporre il regolamento di condomino può riservarsi il diritto di proprietà del lastrico solare e, quindi, il diritto di sopraelevazione, per esercitarlo in seguito o per trasferirlo a terzi.

Tale riserva avviene attraverso una clausola di natura contrattuale inclusa nel regolamento trascritto e allegato agli atti di acquisto o richiamata in tali atti e quindi vincolante anche per i successivi acquirenti delle diverse unità immobiliari.

Se il costruttore si è riservato la proprietà del lastrico, automaticamente potrà godere del diritto di sopraelevare: infatti, il proprietario esclusivo del lastrico è titolare del diritto di sopraelevazione, prevalendo sul diritto del proprietario dell'ultimo piano. Qualora, però, il costruttore non rispetti le norme antisismiche, l’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione di dette prescrizioni. In ogni caso non si può escludere che il costruttore si riservi solo il diritto di sopraelevazione senza la proprietà del lastrico solare, con la conseguenza che se costruisce un nuovo piano ha obbligo di ricostruire il lastrico, che resta comune.

3) Lastrico solare, spese e costruttore: sentenza 2021

Secondo l’orientamento consolidato e costante della giurisprudenza, i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere oggetto di pattuizioni derogative posto che l'adozione di discipline convenzionali, che differenzino gli obblighi di concorrere alle spese di gestione del condominio, non è preclusa dalla natura degli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c.: in altre parole viene ritenuta ammissibile addirittura la previsione dell'esenzione totale o parziale per alcuni condomini dall'obbligo di partecipazione alle spese. 

Tuttavia, in caso di durata illimitata dell'esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente (Trib. Brescia 4 agosto 2021). Infatti, devono essere ritenute vessatorie, e quindi nulle, le clausole contrattuali che pongano il professionista in una posizione di netto vantaggio rispetto al consumatore.

 In ogni caso, la clausola convenzionale di esonero di un condòmino dal partecipare alle spese condominiali (fino a quando rimanesse proprietario di unità immobiliari dell'edificio invendute) non è riferibile, altresì, alle spese da quello dovute, in proporzione di un terzo, per il rifacimento della terrazza a livello rientrante nella sua proprietà esclusiva, trattandosi di spese che hanno origine non nell'obbligo di contribuzione pro quota agli oneri di conservazione delle parti comuni, quanto nella proprietà individuale dell'appartamento di cui la terrazza sia il prolungamento.