Ristrutturazione prima casa: agevolazioni e detrazioni

L’acquisto di una casa è sempre un passo importante e dal punto di vista finanziario è sicuramente un’operazione da pianificare con i dovuti accorgimenti. A maggior ragione se all’acquisto si sovrappongono i lavori di ristrutturazione dei locali. Per quanto tali attività siano direttamente legate alla sfera privata, lo Stato, che guarda in maniera sempre positiva a tali operazioni poiché contribuiscono alla crescita di valore e alla circolazione della moneta, prevede una serie di agevolazioni e detrazioni di natura tributaria.

1) Le ristrutturazioni ordinarie e straordinarie

Anche le operazioni di ristrutturazione, sia che vengano avviate successivamente al rogito sia in un momento successivo, consentono di usufruire di agevolazioni e detrazioni. Occorre tuttavia differenziare le operazioni in due macro categorie:

1. Manutenzione ordinaria, intese come le opere effettuate allo scopo di mantenere l’efficienza degli impianti, non sono oggetto di detrazione fiscale. Vi rientrano la riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, la sostituzione di pavimenti, il rifacimento di intonaci interni e la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze. In questa categoria rientrano anche la sostituzione di serramenti e infissi e l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, che seppur rientranti nelle operazioni di manutenzione ordinaria, sono disciplinate da specifiche disposizioni per l’efficientamento energetico e ecobonus, quest’ultimo oggetto di numerose novità a seguito dell’introduzione dell’ecobonus110 e dell’ampliamento della normativa sulla cessione dei crediti d’imposta.
2. Manutenzione straordinaria, data dalle opere e le modifiche per il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, consentono di usufruire delle detrazioni fiscali. Rientrano in questa categoria l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici, il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari. Quest’ultimo caso è ammesso anche qualora avvenga una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

2) Agevolazioni Iva e detrazioni irpef

Le agevolazioni sulla ristrutturazione della prima casa, ordinarie e straordinarie, consentono di usufruire di un’aliquota IVA ridotta del 10%. La stessa agevolazione vale anche per l’acquisto dei materiali, a condizione che:

1. siano ceduti direttamente dall’appaltatore dei lavori
2. il valore dei materiali “significativi” sia inferiore o uguale al valore del servizio di manutenzione

Le detrazioni sulla ristrutturazione della prima casa, ordinarie e straordinarie, sono ammesse nella misura del 50%, per una spesa limite pari a euro 96.000. Tale detrazione, calcolata sul limite massimo di spesa annuale per unità familiare, comprensiva di tutte le pertinenze, è usufruibile nella dichiarazione dei redditi in 10 quote annuali di pari importo. La detrazione è ammessa fino al limite dell’importo dell’imposta IRPEF dovuta, senza che dall’eccedenza si generi un rimborso. Nel caso in cui il contribuente non usufruisce della quota di detrazione annuale, può richiederla negli anni successivi indicando in dichiarazione il numero della rata corrispondente.

Per la definizione dei “beni significativi”, l’Agenzia delle Entrate[1] conferma che tali beni sono quelli che costituiscono una parte significativa del valore delle forniture per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio[2], realizzati su abitazioni private. Rientrano in questa categoria:

• ascensori e montacarichi
• infissi esterni e interni
• caldaie
• video citofoni
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
• sanitari e rubinetteria da bagni
• impianti di sicurezza

3) Aspetti operativi

Per poter usufruire della detrazione IRPE sulle spese di ristrutturazione sostenute, occorre effettuare il pagamento a mezzo bonifico bancario o postale, e indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile. Nel bonifico dovranno essere indicati i seguenti dati:

• causale del versamento: Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr 917/1986;
• codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• codice fiscale o Partita Iva del beneficiario del pagamento.

I documenti da conservare, in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sono:

• domanda di accatastamento;
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale;
• delibera dell’assemblea per l’esecuzione dei lavori (parti comuni edifici residenziali) e tabella della ripartizione delle spese;
• dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori;
• concessioni, autorizzazioni allo svolgimento dei lavori o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicante data di inizio dei lavori e compatibilità con le spese ammesse al Bonus ristrutturazioni.

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Esempio n.1: 

Costo totale di ristrutturazione bagno € 10.000

Costo manodopera e servizi € 4.000

Costo materiali (rivestimenti, pavimenti, sanitari, rubinetteria) € 6.000

In questo esempio, l’aliquota iva sarà:

– 10% sul costo dei lavori = € 4.000

– 10% sul costo dei materiali (beni significativi) fino a concorrenza del valore dei servizi = € 4.000

– 22% sulla parte eccedente il costo dei beni significativi = € 2.000

In questo caso, il costo dei beni significativi supera il valore del servizio, pertanto è necessario differenziare i vari imponibili e procedere con due aliquote diverse.

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Esempio n. 2

Costo totale di ristrutturazione bagno € 10.000

Costo manodopera e servizi € 6.000

Costo materiali (rivestimenti, pavimenti, sanitari, rubinetteria) € 4.000

In questo esempio, l’aliquota iva sarà:

– 10% sul costo dei lavori = € 6.000

– 10% sul costo dei materiali (beni significativi) per l’intero importo = € 4.000

A differenza del primo esempio, il costo dei materiali è inferiore a quello del servizio e pertanto è ammessa l’iva al 10% sull’intera operazione.

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È inoltre possibile usufruire delle detrazioni anche se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), a condizione che il richiedente rispetti i seguenti parametri:

• Il richiedente è colui che otterrà la proprietà dell’immobile, anche se in condivisione;
• Sostiene a proprio carico le spese di ristrutturazione, anche tramite finanziamento;
• È stato regolarmente registrato il compromesso.

4) Bonus mobili

Un’altra opportunità legata ai lavori di ristrutturazione è data dal bonus mobili, tramite cui è possibile detrarre le spese per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici se sostenute congiuntamente ai lavori di ristrutturazione. 

Il bonus è riconosciuto nella misura del 50% per una spesa massima di euro 10.000 (limite elevato a 16.000 per il 2021), da dividere tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo in sede di dichiarazione. 

I beni ammessi sono i mobili nuovi, ad eccezione di complementi di arredo quali tende e tendaggi, ed elettrodomestici di classe energetica minima A+ (classe A per i forni e lavasciuga), inclusi quelli senza classificazione energetica per i quali non è previsto l’obbligo. Nel computo dei costi vi rientrano anche le spese di trasporto, installazione e collaudo degli stessi. 

Non è ammessa la detrazione per pagamenti effettuati da conti intestati a soggetti diversi, nemmeno quando la ristrutturazione è pagata dal conto di un coniuge e i mobili dal conto dell’altro. 

Il saldo di entrambe le operazioni (ristrutturazione + acquisto mobili) deve provenire dallo stesso conto, possibilmente cointestato nel caso di due beneficiari, ad eccezione tuttavia del pagamento proveniente da istituti di credito per finanziamenti o prestiti personali. 

In questo caso, la società finanziaria dovrà pagare tramite bonifico indicando la causale e i codici fiscali del soggetto beneficiario del pagamento e il beneficiario della detrazione, il quale dovrà conservare la ricevuta del bonifico.

Se la ristrutturazione avviene a cavallo di due anni, il massimale di 10mila euro per l’acquisto dei mobili segue il periodo di competenza della ristrutturazione, e pertanto si calcola sulla somma delle spese effettivamente sostenute nel periodo, che verranno quindi imputate in quell’anno.

Articolo originale del 10/12/2020 proveniente dal Blog di Fisco e Tasse rivisto e aggiornato in data 4 novembre 2011