Cappotto termico in condominio e distanze legali: le novità del Semplificazioni-bis

La questione “dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico e distanze legali ex articolo 873 c.c.”  è oggetto di novità  dopo l'approvazione del  disegno di legge n. 2332, di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77 (cd. Decreto Semplificazioni bis). Tale provvedimento in vigore il giorno successivo a quello della relativa pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale (30 .7.2021)  prevede, all’articolo 33-bis (inserito in sede referente), modifiche della disciplina del cd. Superbonus (articolo 119 del D.L. n. 34 del 2020) che riconosce la detrazione al 110 % per alcuni interventi di efficienza energetica e di misure antisismiche, modifiche  che riguardano appunto le dimensioni del cappotto termico. La misura è applicabile ovviamente per i condomini. Vediamo  piu in dettaglio di seguito.

1) Le novità dell’art. 13 del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020

L’art. 13 del D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020, modificando il comma 7 dell’art. 14 del D. Lgs. 102/2014, dispone che, nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. 

Inoltre, la stessa norma precisa che, entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.

2) Il problema distanze legali ex art. 873 c.c. e le novità del Decreto Semplificazioni bis

Le norme sopracitate non brillano certamente per chiarezza, atteso che prevedono espressamente la possibilità di derogare alle “normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali” in tema di distanze minime tra edifici e dai confini, salvo poi prevedere che le “deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile”.

Il legislatore, quindi, sembrava avesse voluto attribuire maggiore importanza al rispetto della distanza di tre metri tra costruzioni, dettata dall’articolo 873 c.c. (distanza peraltro derogabile su accordo dei privati), piuttosto che all’obiettivo di favorire la riqualificazione energetica dei caseggiati, condomini compresi.

Per risolvere la questione, l’articolo 33 bis del cd. Decreto Semplificazioni bis, modificando il comma 3 del citato articolo 119 del DL n. 34 del 2020 (cd. Decreto Rilancio), specifica che gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell'altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli rientranti nella disciplina del superbonus.

 Il nuovo art. 119, comma 3 del Decreto Rilancio, quindi, consente di non conteggiare il maggiore spessore derivante dal cappotto termico neanche per il rispetto delle distanze minime riportate all’articolo 873 c.c.

3) Condominio e limiti alle contestazioni del vicino sulla distanza legale

È possibile che, a causa dello spessore dello strato isolante, la realizzazione di un cappotto termico sulla facciata del condominio adiacente ad una terrazza di proprietà esclusiva di un terzo estraneo, determini uno sconfinamento nello spazio aereo sovrastante della copertura privata. Questo fenomeno potrebbe generare un conflitto tra i condòmini ed il terzo che ritenesse lo sconfinamento illegittimo.

Secondo un principio generale, però, il proprietario confinante non può opporsi, ai sensi dell'art. 840, comma 2, c.c., ad attività di terzi (quale, ad esempio, l'immissione di  sporti) che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non  abbia interesse ad escludere e, pertanto, ove ritenga di  contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli  arrechino un pregiudizio economicamente apprezzabile, da   intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo, o alla possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopraelevazione del condominio.

 In sede giudiziale ciò comporta che l'occupazione, anche di circa 10 cm ed all'altezza di un metro dal piano di calpestio, dello spazio aereo sovrastante un terrazzo di terzi, mediante installazione di un cappotto termico sulla facciata del condoominio adiacente, non esonera il giudice dal valutare se, ed in che misura, sussista un concreto interesse del proprietario sottostante ad opporsi a tale, pur limitata, invasione della colonna d'aria (Cass. n.15698/2020).

 Lungo questa linea di pensiero specifici regolamenti edilizi comunali impongono, per limitare l’occupazione del suolo pubblico e per evitare la riduzione delle strade e dei marciapiedi, che i cappotti termici non possano essere maggiori di 5-6 cm per i primi 4-5 m dell’edificio a partire dal piano strada.