La legge finanziaria del 2006 ha introdotto, per i trasferimenti immobiliari, la disciplina del cd. “prezzo valore”.
La norma consente di tassare gli atti di compravendita immobiliare non sul prezzo pagato ma sul valore catastale degli immobili oggetto di trasferimento.
I beni accatastati provvisti di rendita, infatti, hanno un valore che non è quello di mercato bensì un valore fiscale (normalmente più basso di quello commerciale) e che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti diversi a seconda della categoria catastale.
L'applicazione del sistema del prezzo valore consente quindi di tassare l’atto di compravendita in maniera agevolata perché la base imponibile sui cui applicare l’imposta di registro proporzionale (con l’aliquota del 2% o del 9% a seconda se ricorrono o meno le condizioni per l'agevolazione prima casa) è costituita dal valore fiscale e non dal prezzo pagato.
1) I requisiti per l'applicazione del prezzo valore
La disciplina del prezzo valore non è applicabile a tutti i tipi di compravendita ma richiede la sussistenza di determinati requisiti e cioè:
- L’atto deve essere assoggettabile ad imposta di registro. Sono escluse, quindi, le vendite sottoposte ad IVA
- L’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. È escluso quindi l’acquisto da parte di una società.
- I beni acquistati devono essere immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. Il prezzo valore non è applicabile, pertanto, a locali negozi, capannoni, uffici ovvero a tutte le unità immobiliari diverse dalle abitazioni.
Per usufruire dell'applicazione del prezzo valore è necessario che l’acquirente richieda espressamente nell’atto di compravendita di usufruire del beneficio.
La finalità specifica della norma sul prezzo valore è quella di far emergere dagli atti di compravendita il reale prezzo pagato che non avrebbe motivo di essere occultato, non rilevando questo ai fini della tassazione.
La legge, in merito, prevede che “se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata”.
Altro vantaggio dell'applicazione del prezzo valore è costituito dal fatto che l'Amministrazione Finanziaria non può effettuare accertamenti di valore su quanto dichiarato nell’atto purchè in esso sia indicato il reale corrispettivo pattuito.
2) Il prezzo valore sulle pertinenze
Il prezzo valore è applicabile anche agli immobili che costituiscono pertinenza di immobile abitativo.
In diverse occasioni, tra cui un recente interpello (n. 420 del 18 giugno 2021), l’Agenzia delle Entrate ha specificato quali sono i requisiti perché una pertinenza possa beneficiare del prezzo valore.
Dal punto di vista civilistico la pertinenza è un bene destinato in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro bene. La definizione di pertinenza dal punto di vista fiscale non diverge da quella civilistica, tuttavia per poter applicare il prezzo valore ad un bene pertinenziale sono necessari alcuni requisiti:
- nell’atto di vendita deve emergere che il bene è una proiezione servente del bene principale
- la pertinenza deve avere una sua rendita catastale
- il bene pertinenziale deve appartenere allo stesso soggetto proprietario del bene principale, e quest’ultimo deve necessariamente essere un’unità abitativa
Non sono previste, invece, restrizioni al numero e tipologie di pertinenze. Ciò significa che anche se si acquistano due box pertinenziali di un appartamento si può applicare ad entrambi la disciplina del prezzo valore.
3) Esempi
Esempio 1: Tizio acquista una casa (categoria catastale A/2) che ha un valore fiscale di euro 40.000 e un locale pertinenziale (categoria C/2) di valore fiscale di euro 10.000 per un prezzo complessivo di euro 100.000. Con l’applicazione del prezzo valore l’atto di compravendita sarà tassato con l’aliquota del 9% (o 2% se vengono chieste le agevolazioni prima casa) sul valore complessivo di euro 50.000
Esempio 2: Tizio acquista un capannone industriale (categoria D/7) ed un locale pertinenziale di categoria C/2. Poiché il bene principale non ha destinazione abitativa non è possibile chiedere l’applicazione del prezzo valore.
Esempio 3: Tizio acquista una casa (categoria catastale A/2) che ha un valore fiscale di euro 50.000 e un locale pertinenziale (categoria C/2) di valore fiscale di euro 10.000 e un altro locale pertinenziale (sempre di categoria C/2) del valore fiscale di euro 5.000 per un prezzo complessivo di euro 200.000. Con l’applicazione del prezzo valore l’atto di compravendita sarà tassato con l’aliquota del 9% (o 2% se vengono chieste le agevolazioni prima casa) sul valore complessivo di euro 65.000
