Cambiale ipotecaria: un contratto per la difesa aziendale

La crisi economica di questi ultimi due anni è stata molto dura ed in particolare ha colpito la situazione finanziaria delle imprese, creando molti problemi di liquidità a causa di una diminuzione consistente del fatturato aziendale.

Quindi quale metodo tecnico può essere usato per rifinanziare l’azienda?

Uno strumento finanziario poco conosciuto ed in parte dimenticato dalla pratica commercialistica italiana è la cambiale ipotecaria regolata dalle norme del codice civile dall’art.2831 c.c. e seguenti.

1) Oggetto ed applicazione della cambiale

Molto spesso le imprese in questi ultimi tempi si trovano in gravi difficoltà finanziarie, anche perché non riescono a reperire ulteriori risorse di liquidità a causa delle nuove norme bancarie.

Un modo per arginare il problema è trovare una persona, in genere familiare od amico, che sia disposto a finanziare l’imprenditore in virtù delle sue capacità, moralità, ed un buon piano economico-finanziario, con un prestito personale.

In questo caso il prestito personale da parte di un familiare od un amico può essere garantito da una cambiale ipotecaria che riconosce il diritto al creditore ad essere pagato prima di altri in forza della cambiale per il valore nominale e letterale li scritto. Inoltre il creditore ed il debitore possono prendere accordo per non iscrivere subito l’ipoteca da cambiale al Pubblico Registro ex art. 2839 c.c. In questo modo la posizione finanziaria e la fiducia del debitore non viene aggravata in modo immediato.

Ovviamente, in caso di peggioramento della situazione economico-finanziaria del debitore, o in caso di mancato pagamento di alcune rate di rimborso delle quote capitali del prestito, il creditore può subito procedere alla domanda di iscrizione di ipoteca sulla base della cambiale ipotecaria ex art.2839, con efficacia costitutiva, anche prima di altre persone o creditori.

In questo modo il creditore avrà una maggiore tutela per effetto di una Iscrizione di Ipoteca di Primo Grado contro altri creditori.

In genere il valore OMI del bene immobile su cui è stata gravata l’ipoteca, abitazione o fabbricato industriale, è di importo appena sufficiente a tutelare la Prima Ipoteca.

2) Vantaggi della cambiale ipotecaria

La cambiale ipotecaria ha dei vantaggi particolare perché oltre ad essere un credito ipotecario costituito presso un notaio, con atto notarile pubblico, presenta una Ipoteca trascritta ed annotata nei Pubblici Registri e perciò da tale data opponibile ai creditori successivi. Quindi il creditore titolare del diritto di cambiale ipotecaria potrà soddisfarsi sulla vendita del bene o sulla istanza di assegnazione in proprietà del bene già ipotecato prima di altri creditori.

Il principale vantaggio è rappresentato dalla facilità di circolazione del credito ipotecario: la circolazione avviene con la semplice girata della cambiale, ovviamente girata in pieno, senza necessità di annotazione della ipoteca nei pubblici registri. Infatti, con la girata si trasferisce la cambiale ipotecaria ed il diritto di ipoteca con essa, senza altri costi. Inoltre, grande vantaggio, la circolazione della cambiale in modo semplice con una girata in pieno, permette di trasmettere anche la garanzia ipotecaria ai successivi possessori.

In teoria solo l’ultimo possessore potrebbe richiedere di trascrivere al pubblico registro la costituzione di garanzia ipotecaria sui beni del debitore sulla base della cambiale ipotecaria posseduta in modo regolare per effetto di una successione di girate in pieno legittime. La Cambiale è infatti titolo di credito esecutivo per art.631 c.p.c., non richiede la necessità di ricorrere ad un decreto ingiuntivo e ciò comporta quindi un risparmio di tempo e di costi legali.

Ovviamente, il debitore, dopo un primo momento di difficoltà finanziaria, potrebbe trovare conveniente con un nuovo lavoro, riprendere il pagamento delle quote capitali da rimborsare e procedere con il tempo al riscatto totale della ipoteca.

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3) Pagamento parziale di cambiale ipotecaria

In un momento successivo rispetto all’emissione della cambiale il debitore potrebbe reperire le risorse per ridurre la sua esposizione debitoria, pertanto potrebbe chiedere al creditore cambiario ipotecario, anche se diverso dal precedente, attraverso una richiesta esplicita o perché previsto per accordo nella cambiale, un pagamento parziale che riduce l’importo del debito.

In tal caso si effettua una annotazione a margine della cambiale, con firma del debitore e del creditore e del notaio, oppure può essere conveniente e consigliabile emettere una nuova cambiale con nuovo importo, citando la precedente cambiale ipotecaria, con i suoi precedenti riferimenti. In questo caso il credito cambiario mantiene la data originaria come la sua ipoteca di primo grado, ma viene ridotto il valore da garantire al nuovo importo del debito dovuto.

4) Proroga della scadenza della cambiale ipotecaria

In modo analogo per legge si può chiedere al creditore ipotecario, possessore attuale o perché scritto nell’accordo originario, la possibilità di prorogare la scadenza della cambiale ipotecaria.

Anche in questo caso deve essere effettuata una particolare annotazione della nuova scadenza del titolo di credito, con firma del debitore, del creditore, e meglio del notaio.

Cancellazione della garanzia ipotecaria: 

Il creditore potrebbe procedere a cancellare dai Pubblici Registri la Garanzia Ipotecaria perché soddisfatto in altro modo, diversamente da un pagamento monetario o finanziario. In tal caso il creditore con la cambiale può chiedere la cancellazione della Garanzia Ipotecaria.

Ovviamente il creditore potrebbe, in altra ipotesi, chiedere la cancellazione della Garanzia Ipotecaria, ma mantenere valido il diritto di credito basato su altro titolo o su fattura commerciale. In questo modo, per accordo fra le parti, ad esempio per conciliazione giudiziale o transazione fiscale, il creditore può permettere al debitore così liberato da un impedimento immobiliare di poter disporre del suo bene per una cessione profittevole per se e per il creditore cambiario (ad esempio il Fisco) che potrebbe riscuotere più velocemente il suo avere.

5) Particolarità della cambiale ipotecaria

La cambiale ipotecaria presenta delle particolarità a cui è necessario stare molto attenti. Il regime patrimoniale della famiglia incide sulla possibile emissione e circolazione della cambiale ipotecaria, perché in caso di regime di comunione dei beni è necessario il consenso e la firma dei due coniugi per emettere la cambiale ipotecaria

Nella circolazione della cambiale si realizza il più grande vantaggio, in quanto il credito e la garanzia cambiaria circolano con la semplice girata in pieno perché la cambiale ipotecaria è un Titolo All’Ordine. Nel caso di girate in pieno non regolari o con firme illegittime l’attuale possessore non perde il diritto al credito come da cambiale ma solo la possibilità della trascrizione della garanzia ipotecaria. Tale problema è risolto con la firma del possessore attuale e precedente che chiedono insieme la Trascrizione Eventuale nei pubblici registri della Garanzia Ipotecaria.

Da considerare sempre la prescrizione: la cambiale si prescrive sempre in 3 anni e pertanto con essa viene meno la garanzia ipotecaria perchè legata al titolo di credito.