Bed and breakfast in condominio e tabelle millesimali

Con la sentenza del  Tribunale di  Catania sentenza del 09- 10- 2020, n. 3179 è stato affermato che se il singolo condomino comincia ad utilizzare parte dell’appartamento come bed & breakfast non devono essere cambiate le tabelle millesimali allo scopo di attribuirgli una quota maggiore. 

Vediamo in dettaglio la questione affrontata nella causa , ricordando in merito  i riferimenti normativi: art. 69 disp. att. c.c.e il  precedente giurisprudenziale: Cassazione  Sez. 2, Sentenza n. 19797 del 4/10/2016.

1) Bed and breakfast in condominio e utilizzo delle parti comuni

LA VICENDA

Una condomina, proprietaria di un appartamento, concedeva l’immobile in uso al nipote che, oltre a risiedervi stabilmente, ne utilizzava una parte come bed & breakfast. 

Successivamente, l’assemblea deliberava di conferire ad un tecnico l’incarico per la formazione del regolamento condominiale e la redazione delle relative tabelle; l’amministratore procedeva poi a convocare l'assemblea condominiale per l'approvazione del regolamento e delle predette tabelle millesimali.

 La proprietaria dell’appartamento dato in uso al nipote contestava la maggiore quota millesimale attribuita alla sua unità immobiliare; secondo il tecnico, però, la destinazione d'uso di un’esigua parte dell'immobile a b&b influiva sui coefficienti di destinazione dello stesso. 

In considerazione di tale critica, la condomina si vedeva attribuire una quota più bassa; in particolare, i millesimi venivano riconteggiati e approvati dall’assemblea in via provvisoria (vista l'urgenza di effettuare alcuni lavori). Tuttavia, in una successiva riunione, l'assemblea approvava le tabelle fatte in prima battuta dal tecnico, cioè quelle che, tenendo conto della parziale destinazione a b&b, attribuivano un valore millesimale più alto all’unità immobiliare della predetta condomina. 

Quest’ultima impugnava quindi  la decisione davanti al Tribunale della sua città.

2) La decisione del tribunale sul modifica delle tabelle per diverso utilizzo

Il Tribunale ha annullato la delibera di approvazione delle tabelle millesimali modificate con un aggravio per la condomina ricorrente.

 Secondo il giudice, infatti, chi gestisce un bed and breakfast non deve pagare spese di condominio superiori a quelle degli altri condomini rispetto ai propri millesimi di proprietà: in altre parole, ad avviso del Tribunale, la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell'esercizio dell'attività di b&b, ma resta quello di un normale appartamento adibito ad uso residenziale, come tutti gli altri. 

Di conseguenza il Tribunale ha annullato la delibera di approvazione delle tabelle illegittime.

3) Riflessioni conclusive: quando si possono rivedere le tabelle millesimali?

Per comprendere la decisione bisogna considerare che, in linea generale, l'obbligo di concorrere alle spese comuni in proporzione ai millesimi di proprietà prescinde dall'uso effettivo che il condomino faccia delle parti comuni dell'edificio, dovendosi sempre  far riferimento all'uso potenziale e non a quello effettivo. 

Di conseguenza, deve pagare anche il condomino che non fa uso delle parti comuni (magari perché tiene l'unità immobiliare sfitta); al contrario, chi usa più intensamente l’appartamento, non per questo può essere chiamato ad una maggiore contribuzione; in ogni caso, il titolare di un b&b non può essere costretto a pagare più spese di condominio rispetto a tutti gli altri proprietari; diversamente, sarebbe come porre un ostacolo all'utilizzo del proprio appartamento come affittacamere o b&b, quando invece si tratta di attività libera, che il condominio non può impedire, salvo che tale attività sia impedita da una clausola di natura contrattuale del regolamento (Trib. Roma 18 ottobre 2016, n. 19388).

In altre parole, si deve escludere che il cambio di destinazione d’uso di un appartamento comporti automaticamente la modifica del coefficiente di calcolo.

Questa illogica tesi, infatti, renderebbe necessaria qualsiasi pretesa di revisione delle tabelle in vigore sulla sola base della libera determinazione di ciascun condomino che, per le più svariate ragioni, dovesse in ipotesi decidere di utilizzare la propria unità, ad uso abitativo o, viceversa, ad uso commerciale.

Del resto le tabelle millesimali sono soggette a revisione solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore ovvero a circostanze sopravvenute che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori; al contrario non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare (Cass. civ., sez. II, 04/10/2016, n. 19797).