Affitti non riscossi 2020: come indicarli in dichiarazione

Nelle dichiarazioni dei redditi 2021(riferite all’anno di imposta 2020) è possibile usufruire del credito di imposta per i canoni non percepiti. La norma ha subito importanti modifiche con il Decreto Sostegni che ha amplificato la platea dei contribuenti che hanno diritto al credito, e semplificato le modalità per accedervi.

1) Credito d'imposta canoni non percepiti 2021

L’art. 26 del TUIR (dpr 917/86) dispone che per le imposte versate sui canoni di locazione ad uso abitativo 

• venuti a scadenza 
• non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare. 

Il locatore di immobili ad uso abitativo può: 

• recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti; 
• non assoggettare a tassazione il canone di affitto non percepito ma solo la rendita catastale rivalutata. 

Tale disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo ossia ai fabbricati appartenenti alla categoria catastale “A”. I fabbricati appartenenti alla categoria catastale A/10 sono esclusi. 

I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione. 

Per determinare il credito d’imposta spettante, è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte rispetto a quelle dovute in quanto commisurate ai canoni di locazione non riscossi, anziché alla rendita.

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli Uffici. 

Resta fermo che l’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporterà per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria. 

Si ritiene che il medesimo principio valga anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la c.d. “cedolare secca”. Infine, per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni. 

Pertanto, si può effettuare il calcolo con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2010.

2) Affitti non riscossi: novità decreto sostegni 2021

Su questo argomento il Decreto Sostegni ha introdotto una piccola ma significativa modifica. In particolare l'articolo 6 septies estende ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati precedentemente al 2020 la misura di detassazione dei canoni non percepiti introdotta dal Dl 34/2019. 

Questa norma consente al contribuente di usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, ma provandone la mancata corresponsione in un momento antecedente, ovvero 

• mediante l’ingiunzione di pagamento 
• l’intimazione di sfratto per morosità. 

Come anticipato prima con particolare riferimento ai redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, le norme vigenti stabiliscono che, se essi non vengono percepiti, non concorrono a formare il reddito a partire dalla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. 

Per effetto della nuova norma, 

1. in luogo di far decorrere la detassazione dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, si dispone che la mancata percezione possa essere comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. 
2. il credito si applica ai canoni non riscossi al 1° gennaio 2020 indipendentemente dalla data di stipula del contratto

 Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica la tassazione separata.

3) Canoni di locazione non riscossi: documenti da conservare

I documenti che devono essere conservati sono:

• Dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non risco
• Sentenza di convalida di sfratto per morosità oppure intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento.

4) Indicazione nella dichiarazione dei redditi

Nella dichiarazione dei redditi riferita all'anno di imposta 2020 il credito va indicato 

• al rigo G2 del modello 730/2021
• al rigo CR8 del modello RedditiPf 2021