Contratti per la difesa aziendale: l'affitto di azienda

Questo articolo fornisce un contributo operativo a molte piccole e medie imprese, di carattere artigianale e familiare, che dovranno affrontare il problema della ripresa economica oltre che della Riapertura e Riorganizzazione Aziendale

In questo momento è importante analizzare i dati contabili, ed interpretarli in funzione prospettica, con un lasso minimo di due anni.

La Crisi Economia è stata molto dura e molto sentita dalla Piccole e Medio Imprese Italiane.

Questo vuol dire che la maggior parte delle imprese italiane hanno perso:

• clienti (per cessazione attività e/o per vari motivi);
• fatturato (diminuzione dei ricavi);
• portafoglio commerciale bancabile a 30-60-90-120 gg. (diminuzione riba attiva accettate);

A causa di questi eventi nasce la necessità di rimodulare i finanziamenti con: nuovo mutuo, rinegoziazione, consolidamento e firme personali con garanzie personali.

Se un imprenditore crede nella sua azienda, artigianale e di famiglia, non può dimenticarsi dei numeri economici né fare finta di niente.

Quindi il problema operativo è: come affrontare la ripresa economica in modo ragionato.

Una soluzione potrebbe offrirla il nostro diritto commerciale con il contratto di affitto di azienda.

La disciplina giuridica prevista dal nostro codice civile per il contratto di affitto e di usufrutto di azienda è sostanzialmente la stessa, quindi possono essere due contratti uguali.

1) Affitto d'azienda: lo scopo economico

Una piccola o media impresa in difficoltà potrebbe avere convenienza a proseguire la sua attività di impresa con un contratto di affitto di azienda

• conferendo tutta la sua azienda nel suo complesso;
• oppure conferendo solo il ramo aziendale principale, quello che rappresenta il cuore storico ed importante per redditività (ricavi e profitti) della propria attività economica.

L’imprenditore in difficoltà potrebbe trovare conveniente “concedere in affitto di azienda” la sua attività, formata da immobili, beni materiali, macchinari, impianti, e crediti, ma anche con le passività relative alla sua vecchia impresa (bad company).

La nuova società potrebbe avere la veste societaria di una S.R.L.  o una S.A.S. formata come soci da familiari stretti del precedente imprenditore, che mantiene intatta la struttura produttiva, la forza lavoro, l’ubicazione, la ditta, il marchio commerciale, gli stessi prodotti, la stessa clientela, gli stessi fornitori, gli stessi rapporti umani.

Ovviamente, in una prima fase di riorganizzazione aziendale potrebbe essere opportuno eliminare prodotti secondari o complementari che comportino alti costi di magazzino con scarse vendite e concentrare le risorse finanziarie, sempre limitate, sul prodotto principale, più redditizio per l’azienda.

Conviene prevedere un canone di affitto di azienda commisurato ad un importo pari alla rata del mutuo o finanziamento chirografario che la precedente azienda (bad company) dovrà continuare a pagare alla banca, spiegando molto bene al direttore locale che l’operazione è solo una riorganizzazione tecnico-produttiva e non ha altre finalità.

2) L'ingresso di un nuovo socio

La fase di riorganizzazione potrebbe essere anche il momento per l’eventuale ingresso di un nuovo socio, il quale potrebbe essere un finanziatore puro o un lavoratore dipendente volenteroso, il quale potrebbe apportare la sua Liquidazione da Dipendente.

La Ragioneria Ordinaria presenta alcune problematiche tecnico contabili per il passaggio da vecchia azienda alla nuova con varie soluzioni, che riprendiamo in modo sintetico:

MAGAZZINO: la tecnica contabile spiega che conviene risolvere il problema operativo del passaggio di magazzino con una semplice fattura di vendita dalla vecchia azienda alla nuova con pagamento rateale in 12 mesi.

CASSA: ovviamente la cassa contante rimane in capo alla vecchia azienda e così si chiude il problema contabile.

BANCA C/c: abbiamo già evidenziato che il canone di affitto di azienda deve coprire interamente la rata del precedente mutuo o finanziamento chirografario con la banca. Il vecchio conto corrente andrà, di comune accordo con la locale banca commerciale, chiuso, per riaprire uno nuovo conto corrente intestato alla nuova azienda.

Se il precedente imprenditore era un soggetto individuale, sospende la partita iva (non conviene in un primo momento chiudere la partita iva). Invece, se il precedente imprenditore era un soggetto societario mantiene la partita iva per la riscossione del canone di affitto di azienda.

Il precedente imprenditore deve per contratto impegnarsi, come ovvio, a coadiuvare la nuova azienda ad effettuare le volturazioni amministrative per licenze, autorizzazioni amministrative, certificazioni, presso i vari enti. Tutto questo oggi si effettua tutto con la comunica in camera di commercio, e tale atto vale per:

• Registro imprese: registrazione contratto entro 30 gg. da parte del Notaio Rogante;
• CCIA: iscrizione nuova società;
• Agenzia entrate: sospensione vecchia partita iva ma non cancellazione e iscrizione nuova partita iva;
• INPS, INAIL, adempimenti per passaggio dipendenti.
• enti vari: altri certificati di uso e prassi commerciale.

Il contratto di affitto di azienda, oggi, necessariamente deve essere redatto per atto scritto dal Notaio. Il contratto deve prevedere per accordo delle parti contrattuali che i crediti ed i debiti commerciali precedenti verranno passati dalla vecchia azienda alla nuova, salvo come prevede la legge, quelli di carattere personale, se sollevata eccezione dalla parte contrattuale Creditrice.

In questo modo, la nuova azienda (good company) riscuoterà legalmente i vecchi crediti e pagherà regolarmente i fornitori commerciali della vecchia gestione.

In tal modo si può garantire una normale transizione nel passaggio dalla vecchia azienda alla nuova. Così facendo: i creditori commerciali potrebbero pignorare solo il canone di affitto di azienda.

La locazione degli immobili in cui si esercita l’attività aziendale viene passata con il contratto di affitto di azienda dalla vecchia impresa alla nuova in automatico, con una semplice comunicazione, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o meglio PEC, di avvenuto contratto di affitto di azienda al proprietario dell’immobile.

Nota importante: trascorso il tempo di prescrizione ordinario di 5 anni, i vecchi creditori non potranno facilmente attaccare la vecchia gestione imprenditoriale, ma dovranno rivolgersi alla nuova impresa (GOOD COMPANY) che ha ricevuto, per esplicita ed espressa previsione contrattuale, tutti i crediti e tutti i debiti della vecchia azienda (BAD COMPANY).

3) Mancanza di deroga alle norme in materia di ammortamento

Come previsto dalla legge il contratto di affitto di azienda deve prevedere che il conduttore mantenga in efficienza e in buono stato di funzionamento l’organizzazione dell’azienda e delle scorte. Quindi, il magazzino della vecchia azienda viene venduto con regolare fattura, come avevamo detto, con pagamento dilazionato in 12 mesi.

Le nuove scorte di magazzino sono comprate dalla nuova azienda ed in questo modo si risolve il problema della regolazione in moneta delle differenze inventariali, tra inizio affitto e fine affitto, che non ci sono.

Il conduttore per mantenere l’efficienza aziendale deve effettuare tutte le manutenzioni ordinarie e gli ammortamenti in proprio secondo le norme civili e fiscali precedenti.

Quindi sarà il conduttore, nuova azienda, che calcolerà gli ammortamenti e dedurrà nel suo bilancio tale costo. Oltre a provvedere a sostituire piccoli macchinari o strumentazioni che si fossero rese obsolete e non più funzionanti. In questo modo si dovrebbe garantire un passaggio più agevole dalle precedenti imprese di piccole e medie dimensioni alla nuova realtà economica che si presenterà con la piena e completa ripresa produttiva e sociale.

4) Differenza tra usufrutto e affitto d'azienda

Può essere utile usare il contratto di Usufrutto di azienda, non molto diffuso né conosciuto in Italia, perché ex art. 2561 c.c., prevede un passaggio automatico dei crediti precedenti e dei debiti precedenti come nel caso della cessione di azienda.

Quindi con il contratto notarile e con la sua registrazione si verifica l’effetto giuridico di passaggio automatico dei vecchi crediti e debiti alla nuova azienda, salvo eccezioni dei creditori o debitori antecedenti.

Nel caso di affitto di azienda non vige questo meccanismo automatico di successione per i crediti ed i debiti precedenti, ma deve essere scritto contrattualmente in modo specifico, per permettere il verificarsi di tale situazione giuridica.

Prima di procedere al contratto notarile conviene stipulare di comune accordo fra le parti un inventario patrimoniale straordinario molto accurato.

5) Scritture contabili

-1-CONTABILITA’ DEL CONCEDENTE-PROPRIETARIO:

il proprietario potrebbe concedere in affitto di azienda la sua unica attività quindi come nel caso di cessione, chiude la contabilità:

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Diversi                                                 a      Diversi

Debiti commerciale

Prestito Chirografario

Debiti Diversi

Credito Affitto Azienda

                                                             a      Immobili

                                                             a      Macchinari

                                                             a      Crediti Commerciale

                                                             a      Crediti Diversi

Il proprietario riceverà il canone di affitto in conto rate del mutuo o finanziamento sul vecchio conto corrente.

Rilascerà una Ricevuta di Pagamento per Quietanza.

Il canone di affitto sarà ai fini IRPEF un reddito diverso per partita iva sospesa. 

-2-CONTABILITA’ DEL CONDUTTORE-AFFITTUARIO:

Secondo la dottrina contabile i beni di Terzi devono essere inscritti nei Conti di Ordine.

Secondo la Circolare Assonime, cfr. Circolare nr.34 del 10 maggio 2000, per una migliore comprensione contabile della vicenda e per la futura acquisizione con passaggio definitivo dalla vecchia azienda alla nuova, conviene inscrivere i beni nella contabilità della nuova azienda con specificazione.

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Banca c-vincolato                                        a                Capitale Sociale SRL

Per costituzione della nuova società srl

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Banca c-c ordinario                                      a                   Banca c/vincolato

Per avvenuta costituzione e svincolo del capiate interamente versato

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Spese di Costituzione                                  a                   Capitale Sociale SRL

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DIVERSI                                                       a                         DIVERSI

Per assorbimento azienda in affitto:

Immobili

Macchinari

Crediti Commerciali

Crediti Diversi

                                                                       a         Locatore c-Affitto Azienda

                                                                       a         Debiti Commerciali

                                                                       a         Debiti Diversi

                                                                       a         Prestito Chirografario

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Merci c-acquisto                                             a        Debiti v-fornitore A (vecchia azienda)

(con pagamento rateale in 12 mesi).

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Canone affitto azienda                                   a         Banca c-c-ordinario

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Debiti v-fornitore A (vecchia azienda)            a         Banca c-c-ordinario

(pagamento prima rata al contratto).

(le scritture contabili sono ovviamente presentate in forma semplicistica, ma andranno adattate alle varie tipologie di aziende e di situazioni che si presenteranno).

Sulle scritture contabili ti segnaliamo  "Manuale delle scritture contabili 2021" di Salvatore Giordano, pubblicato da Maggioli Editore e giunto alla sua XVI edizione