Condominio: quale maggioranza per la rimozione di una fioriera?

La Corte di Appello di Roma afferma che non costituisce affatto un’innovazione la rimozione di una fioriera posizionata sul corridoio condominiale fra una proprietà esclusiva e la proprietà condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso allo stabile al condomino titolare della porzione privata. Per questo motivo non c'è necessità del voto unanime in assemblea per decidere in merito. 

Vediamo di seguito i dettagli della vicenda e i precedenti normativi e giurisprudenziali.

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1) La vicenda: decisioni sul decoro architettonico del condominio

la decisione dell’assemblea di rimuovere una fioriera collocata nel corridoio condominiale, fra la proprietà di una condomina e la proprietà condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso al caseggiato della predetta condomina. 

questa delibera era invalida in quanto la rimozione della fioriera - avente funzione di muro divisorio tra l'area privata di un condomino e la proprietà condominiale - aveva determinato un utilizzo esclusivo di parti comuni nei confronti di una sola condomina, mentre altri condomini sarebbero stati esclusi dall'utilizzo di questa parte comune; in ogni caso riteneva che lo spostamento deliberato della fioriera avrebbe compromesso il decoro architettonico del caseggiato; di conseguenza riteneva che quanto deliberato fosse un’innovazione vietata per cui la legge prescrive l'unanimità dei consensi (1000/1000 millesimi) e non un voto a maggioranza, come di fatto illegittimamente era avvenuto.

Per quanto sopra si rivolgeva al Tribunale richiedendo che la delibera in questione fosse dichiarata nulla. La domanda veniva, però, rigettata dal Tribunale e la questione arrivava in appello dove il condomino continuava a sostenere le stesse argomentazioni espresse in primo grado.

LA QUESTIONE

La rimozione di una fioriera posizionata sul corridoio condominiale fra una proprietà esclusiva e la proprietà condominiale, al fine di rendere più agevole l'accesso allo stabile al condomino titolare della porzione privata, si può considerare un’innovazione?

LA SOLUZIONE

La Corte di Appello dava pienamente ragione al condominio.

i giudici di secondo grado hanno considerato del tutto generiche le deduzioni in tema di lesione del decoro architettonico del condomino che, in concreto, non ha chiarito le ragioni per cui l'intervento di rimozione di una fioriera avrebbe avuto l'effetto di alterare il decoro del caseggiato; in ogni caso, per la stessa Corte la rimozione di una fioriera deve essere considerato, in sostanza, come un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune, rientrante negli atti di ordinaria amministrazione, per i quali è sufficiente la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.; del resto – ad avviso dei giudici di secondo grado - il predetto spostamento non comporta la trasformazione dell'entità materiale di una parte comune, né determina la modifica della sua destinazione.

2) Riflessioni conclusive - Innovazione della cosa comune: cosa si intende

Per comprendere la decisione bisogna considerare che per innovazione si deve intendere non qualsiasi mutamento o modifica della cosa comune ma solo quella modifica materiale che ne alteri l'entità sostanziale (ad esempio con la demolizione di un muro o creazione di un manufatto) o ne muti l'originaria destinazione (ad esempio con la trasformazione del cortile da parco giochi a parcheggio). Se le innovazioni rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, ne deriva la nullità della delibera che le approva, nullità che è sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. (30 giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti). Allo stesso modo sono illecite le innovazioni che incidono sul decoro del caseggiato, cioè sull’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi e dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio ed all'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia unitaria ed armonica.

 Alla luce di quanto sopra risulta evidente come la rimozione di una fioriera collocata fra un’area privata e la proprietà condominiale non possa essere qualificata come un’innovazione, dato che detto intervento non integra un'alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità di una parte comune (il corridoio condominiale), non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, né determina la privazione del loro godimento da parte di alcun condomino.

 A sostegno di tale conclusione si può ricordare che non è stata considerata innovazione neppure la sostituzione della caldaia del riscaldamento condominiale e lo spostamento della centrale per adeguarsi alle normative antincendio: infatti, secondo la Cassazione, sono solo atti di manutenzione straordinaria, in quanto le attività poste in essere non comportano una modifica sostanziale o funzionale della cosa comune ma hanno come unico obiettivo quello di ripristinare la funzionalità dell'impianto (Cass. civ., sez. II, 14/11/2008, n. 27287).

 Questa conclusione non può essere messa in dubbio dal fatto che lo spostamento vada soprattutto a beneficio di un condomino, atteso che non si devono confondere le innovazioni (illegittime) che in se stesse ledono i diritti dei condomini, escludendoli dall'uso e dal godimento delle cose comuni, da quelle (legittime) che non giovano egualmente a tutti ma che, senza recare intollerabile pregiudizio ad alcuno, realizzino il miglior uso delle cose comuni.

3) Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Corte di  Appello di Roma - sentenza del 04- 03- 2021, n. 1671 

riferimenti normativi: artt. 1120; 1121 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 27287 del 14/11/2008

4) Novità e approfondimenti su diritto e condominio

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