Il condòmino apparente e la convocazione in assemblea

Il condomino apparente è colui che, si comporta come se fosse un condomino effettivo, esercitando tutti i diritti annessi a tale posizione. Tale soggetto, quindi, ad esempio, partecipa alle assemblee, nonché alla discussione e votazione dell’ordine del giorno senza averne diritto. Secondo le Sezioni Unite l’amministratore può richiedere il pagamento delle quote condominiali a colui che “appare” condomino in base al suo comportamento, senza oneri di consultazione dei registri immobiliari per l’accertamento della proprietà (che può essere anche costosa e a volte complessa, con grave nocumento per la gestione condominiale).

Al contrario, in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato (cioè deve citare in giudizio) il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale (Cass. civ., Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035). 

Tuttavia, dopo la riforma del 2012, è stato introdotto il registro dell’anagrafe condominiale nel quale l’amministratore deve annotare i dati (codice fiscale, residenza anagrafica o domicilio) di tutti i proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (art. 1130, n. 6, c.c.). Naturalmente il legislatore ha previsto come ogni variazione dei dati vada comunicata all'amministratore in forma scritta, entro sessanta giorni, prevedendosi, altresì, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, non solo la possibilità che l'amministratore richieda, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie all'aggiornamento del registro di anagrafe ma anche, nell'ipotesi di omessa o incompleta risposta nel termine di trenta giorni dalla richiesta, la facoltà, per costui, di acquisire personalmente le informazioni necessarie, addebitandone il relativo costo al condomino.

1) Le conseguenze della convocazione di un condomino apparente

Secondo una parte della giurisprudenza è valida l'assemblea anche se ad essere convocato non è il proprietario dell'immobile ma il condomino apparente, a patto che non sia dimostrato che l'amministratore conosceva la situazione di diritto dell'immobile nel condominio e, quindi, l'effettiva difformità della titolarità dello stesso (Trib. Catania 10 luglio 2020 n. 2435).

Secondo questa opinione, quindi, quando l’amministratore non agisce in giudizio, non è tenuto a verificare la qualità di condomino del soggetto convocato, e quindi l'assemblea si deve intendere regolarmente svolta anche in presenza del condomino apparente. Attenzione, però, che la tenuta del predetto registro dell’anagrafe condominiale non è una facoltà, ma vero e proprio dovere dell'amministratore.

Sembra quindi preferibile sostenere ancora quell’orientamento sviluppatosi prima della riforma del condomino, secondo cui la convocazione va rivolta al condomino effettivo e, cioè, al vero proprietario e non a chi si comporta come tale senza esserlo, non potendo invocare il principio dell'apparenza l’amministratore che abbia trascurato di accertare la realtà sui pubblici registri (Cass. civ., sez. II, 30/04/2015, n. 8824; Cass. civ., sez. II, 12/07/2011, n. 15296): ove ciò non avvenga e sia, dunque, convocato il condomino apparente, la delibera è annullabile (Cass. civ., sez. VI, 16/02/2021, n. 4026).

A favore di quest’ultima tesi si può ricordare il vigente articolo 1130 c.c., n. 6, sull’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale e sull’obbligo di comunicazione delle variazioni, sia l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, il quale ha introdotto un obbligo di trasmettere all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita dell’unità immobiliare (anche se solo al fine di liberarsi dal debito solidale per le spese maturate).

2) Mancata convocazione del “vero” condomino e attività di controllo dell’assemblea

È possibile che in assemblea venga “regolarmente convocato” il condomino apparente e non il reale proprietario dell’unità immobiliare facente parte del condomino. 

Se è l'amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell'assemblea (art. 66 disp. att. c.c.), è vero anche che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini ('gli aventi diritto', dopo la riformulazione intervenuta con la legge n. 220 del 2012) sono stati invitati alla riunione ('sono stati regolarmente convocati')"; in altre parole la preventiva convocazione costituisce un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione. 

È perciò compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione, eventualmente compilato dall'amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera (Cass. civ., sez. VI, 18/11/2019, n. 29925).