Supermercato e regolamento di condominio: i limiti alla destinazione dei locali

Nella sentenza della Corte di Appello di  Milano del 11- 09- 2020, n. 2159  è stata definita la controversia relativa alla richiesta di apertura di un  supermercato in un condominio. La  Corte afferma che anche se il regolamento prevede la possibilità di installazione di insegne, anche luminose, non è possibile aprire un supermercato nei locali condominiali se altra norma ammette solo attività per cui l’accesso del pubblico non è libero ma regolamentato. 

Sul tema si segnalano i seguenti riferimenti:

• riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
•  precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 02/06/1999, n. 5393; Cass. civ., sez. II, 18/09/2009, n. 20237. 

 

1) La vicenda: richiesta di modifica al regolamento per apertura supermercato

Un condòmino chiedeva all’assemblea condominiale  la possibilità di prevedere una modifica al regolamento che consentisse di poter concedere i locali al piano terra in locazione a soggetti esercenti attività commerciali aperte al pubblico degli utenti e consumatori (un supermercato). 

A sostegno delle sue ragioni notava che il regolamento  condominiale escludeva tassativamente solo le destinazioni ad uso pubblico (con l’ammissione solo di quelli relativi al credito – banche e all’assicurazione) ma anche alberghi, trattorie, osterie, bar, pensioni, camere d’affitto, laboratori, magazzini di merce, scuole specie di canto e musica, asili, ricoveri in genere, sale da ballo e da gioco, luoghi di ritrovo, istituiti per esercizi fisici, gabinetti di cura ed ambulatori per malattie  contagiose ed infettive; 

Secondo lo stesso condomino, tenuto conto della predetta disposizione, la destinazione a supermercato dei suoi locali al pian terreno si doveva considerare consentita in quanto attività non  citata tra quelle vietate.

 L’assemblea, però, si rifiutava di modificare il regolamento e tale decisione veniva impugnata dal condòmino. 

Il Tribunale annullava la delibera atteso che un generico divieto a destinare a supermercato i locali al pian terreno non era previsto, né tale attività era espressamente

 inclusa nell’elenco di quelle vietate. Del resto, secondo lo stesso giudice, si doveva considerare pure che lo stesso regolamento prevedeva la possibilità di installare insegne anche luminose che sono, solitamente, proprie delle attività commerciali destinate al pubblico.

 I condomini non condividevano la posizione del Tribunale e, quindi, si rivolgevano al giudice di secondo grado, osservando che una norma del regolamento prevedeva che gli immobili fossero destinati solo a uso di abitazione civile e a studi di uffici commerciali e professionali.

2) Questione e soluzione

LA QUESTIONE

Se una norma del regolamento prevede la possibilità di installazione di insegne anche luminose, è sempre possibile aprire un supermercato nei locali condominiali o è necessario verificare se vi sono altre disposizioni regolamentarie incompatibili con detta attività?

LA SOLUZIONE

La Corte d’Appello, in riforma della decisione di primo grado, ha dato ragione ai condomini.

Secondo i giudici di secondo grado, l’apertura di un supermercato in condominio comporta inevitabilmente, durante tutto il periodo di apertura dell'esercizio al pubblico, plurimi movimenti in entrata ed in uscita, oltre al comune conversare, come di solito accade nella quotidianità. Tale situazione - ad avviso degli stessi giudici – contrasta con il divieto previsto nel regolamento (erroneamente considerato irrilevante dai giudici di primo grado) di produrre rumori o turbare la tranquillità dei condomini del caseggiato che, letteralmente da regolamento, “si vuole destinata ad uso abitazione civile ed a studi o uffici commerciali e professionali”, cioè a destinazioni in cui l'accesso del pubblico non è libero ma regolamentato, a cura dei residenti o dei professionisti residenti nel palazzo. 

3) Limitazioni alla destinazione delle unità del condominio: Riflessioni conclusive

È frequente che nel regolamento vi siano clausole di natura contrattuale contenenti i divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, da intendersi come divieti di dare alle unità immobiliari una o più destinazioni possibili ovvero come obblighi di preservarne l’originaria e normale destinazione per l’utilità generale dell’intero edificio. 

Tali divieti possono essere formulati, in primo luogo,  attraverso elencazione delle attività vietate: in tale ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la destinazione sia inclusa nell’elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi; non si può escludere, però, che norme del regolamento elenchino solo i pregiudizi che si intendono evitare .

Così, ad esempio, se sussiste poi il divieto di attività destinate a turbare la tranquillità dei condomini, non sarà certo possibile consentire l’apertura di una birreria/piano bar: concorrono infatti a far ritenere l’attività in discussione come idonea a ledere la tranquillità della collettività condominiale non l’attività di birreria in sé, ma ad esempio:

•  l’eventuale intrattenimento dei clienti con musica e spettacoli, tanto più fastidiosi se vi è l’affaccio dei locali anche sul cortile condominiale, 
• la presenza del magazzino dell’esercizio nel detto cortile con il connesso andirivieni di fornitori e personale
•  il protrarsi e la particolare collocazione temporale della situazione di disturbo in relazione all’apertura al pubblico dell’esercizio, almeno di norma, sino a tarda ora notturna. 

Se nel regolamento del condominio vengono utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione, nonché quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare), deve ritenersi, da un lato, che l’elenco delle attività vietate non sia tassativo, e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate, che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare; dall’altro lato, che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l’idoneità a recare i pregiudizi suddetti (Cass. civ., sez. II, 18/09/2009, n. 20237).