Superbonus e condominio: gli unici proprietari accedono al 110%

Per spiegare cosa si è modificato nella disciplina del superbonus con la legge di bilancio 2021 occorre fare un salto nel 2020. 

Inizialmente i soggetti che potevano porre in essere gli interventi sugli immobili che danno diritto al superbonus erano (art. 119, co. 9. DL 34/2020)

• il condominio (per gli interventi sulle parti comuni)
• le persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa arte o professione 
• IACP
• le coop. a proprietà indivisa 
• Onlus, APS e ODV (A) SSD e ASD per gli interventi sui soli spogliatoi 

In particolare al primo punto, il “soggetto condomìnio” (inteso come complesso immobiliare costituito da più unità immobiliari) ha destato molti dubbi fin da subito.

Leggi: Superbonus quando un edificio diviene condominio

1) Come era nel 2020

Partendo dal presupposto che uno fra gli altri soggetti beneficiari del 110% è il condominio che interviene sulle parti comuni, è necessario interrogarsi su cosa sia un condominio e come si costituiscano lo stesso e le sue parti comuni. 

Ciò indipendentemente dalla legge di bilancio 2021.

Nella pratica nasce un condominio quando si realizzano i seguenti presupposti: 

• presenza di almeno due proprietari delle singole unità immobiliari, 
• conseguente comproprietà da parte degli  stessi delle parti comuni (art. 1117 codice civile).

Solo quindi in presenza di una realtà come sopra configurata è possibile accedere al superbonus relativamente agli interventi sulle parti comuni condominiali. 

Questo cosa comporta? 

Comporta che fino al 31 dicembre 2020 ad essere esclusi dal superbonus erano ad esempio coloro che possedevano un intero complesso immobiliare (da 2 a un numero “x” di unità immobiliari), formalmente e giuridicamente non considerato come condominio o condominio minimo ( da 2 a 8 unità immobiliari), proprio perchè caratterizzato dalla “mono proprietà”. 

Alcuni esempi sono riscontrabili nelle classiche ville bifamiliari, o in quelle piccole costruzioni su due/tre piani dove a vivere sono i soli componenti di un nucleo famigliare ed il proprietario è un solo soggetto (ad esempio un genitore perchè i figli vivono al piano superiore a titolo gratuito ecc..). 

Se vi si riflette si riscontrano molti altri esempi del genere.

La regola generale fino al 31 dicembre 2020 di fatto consisteva nella seguente: 

E’/era possibile effettuare interventi da superbonus solo in presenza di un'entità condominiale, costituita da almeno due proprietari delle singole unità e dotata di parti comuni sulle quali intervenire. Nei casi dove non venivano rispettati detti requisiti non era possibile l’accesso al 110% (ferma rimaneva comunque la possibilità di beneficiare di altre detrazioni come il 65% relativo al risparmio energetico).

2) La legge di bilancio 2021: accesso al superbonus con un limite

La legge di bilancio 2021 apre definitivamente le porte del superbonus agli unici proprietari (o comproprietari), ma ponendo un limite in termini di numerosità di unità immobiliari possedute. 

Infatti la norma dell’art. 119, co. 9 alla lett. a), anzichè richiamare i soli condomìni, si modifica come segue

(il superbonus è fruibile) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà' da più persone fisiche...

In sostanza a decorrere dall’entrata in vigore della legge di bilancio 2021 (1/1/2021) la regola generale dei beneficiari del superbonus diviene la seguente (restano ferme le altre categorie di beneficiari di cui all'art. 119)

(Accedono al superbonus per le "parti comuni")

• i condomini, così giuridicamente definiti, 
• ma anche le persone fisiche nella loro sfera privata che siano 
• uniche proprietarie (o comproprietarie) da un minimo di 2 a un massimo di 4 unità immobiliari site nello stesso complesso.

Questo comporta che, come dalla tabella riassuntiva che segue, in alcuni casi è applicabile la maxi detrazione del 110% in altri casi, dal punto di vista soggettivo, ciò non è applicabile. 

Ferme rimangono comunque le altre detrazioni sugli immobili come ad esempio gli interventi finalizzati al risparmio energetico o al sisma-bonus.

3) I dubbi che nascono

Le criticità di tale cambio di norma possono essere le seguenti, almeno in attesa degli opportuni chiarimenti.

Per quel che riguarda gli interventi iniziati nel 2020 gli stessi sarebbero disciplinati da quanto previsto dalla norma originaria (ante legge di bilancio) e quindi gli interventi non dovrebbero godere del 110%. 

Si prenda il caso di un complesso bifamiliare posseduto da un unico proprietario con caldaia comune ad entrambe le unità immobiliari.

Nel caso di proprietari differenti, il cambio della caldaia con le idonee caratteristiche godrebbe del superbonus in ogni caso (cioè sia nel 2020 che nel 2021 fino al termine del beneficio). 

Nel caso prospettato dell’unico proprietario, di fatto, se la caldaia fosse stata sostituita nel 2020, il proprietario stesso avrebbe potuto accedere alla sola detrazione del 65% per il risparmio energetico. 

Qualora il cambio avvenisse nel 2021 egli potrebbe accedere al 110%. 

Tuttavia, è anche vero che l’art. 119 parla di maxi detrazione del 110% “per le spese sostenute e rimaste a carico dei contribuenti…”. Ciò starebbe a significare, ma in merito si auspicano chiarimenti che delle due l’una: 

• basta sostenere la spesa nel 2021 godendo di fatto del 110% a nulla rilevando che il cambio è avvenuto nel 2020? 
• è necessario rispettare quanto previsto normativamente nel momento del cambio della caldaia (2020) e quindi ammettere solo la detrazione del 65%? 

A parere di chi scrive potrebbe avere ragion d’essere la prima ipotesi in quanto nella norma si parlerebbe di spese "rimaste a carico".

4) Le differenze fra lettera a) e lettera b) dell’art. 119, co. 9, DL 34/2020

Da ultimo potrebbe sovvenire il dubbio di quale differenza intercorra fra le indicazioni fornite dall’art. 119, co. 9, lett a) modificata, come sopra descritto, dalla legge di bilancio per il 2021 e la lett. b), secondo la quale accedono al superbonus le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' di impresa, arti e professioni, su unità' immobiliari. 

La differenza consiste nel fatto che 

• (A) la lett. a), modificata dalla legge di bilancio 2021 si riferisce agli interventi da superbonus effettuati sulle parti comuni degli edifici, mentre 
• (A)la lett. b), rimasta inalterata, fa riferimento alla platea di contribuenti, i quali per obbligo devono agire al di fuori della sfera imprenditoriale, artistica o libero professionale al fine di intervenire sulle singole unità immobiliari. 

Unità immobiliari che devono essere obbligatoriamente residenziali e non rientrare in una delle categorie seguenti: 

• immobili patrimonio
• immobili merce 
• immobili strumentali

Queste ultime tipologie di immobili possono accedere al superbonus solo nel rispetto di quanto previsto per altro dalla sola Circ. 24/E/2020 e non da quanto disposto dalla norma dell’art. 119. 

Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.