Superbonus: le novità per il condominio nella circolare delle Entrate

Con la Circolare  30/E/2020 del 22 dicembre, che si affianca alla Circ. 24/E/2020 di agosto, l’agenzia delle entrate ha dato seguito alla promessa fatta qualche tempo fa di chiarire i numerosi quesiti sorti in materia di superbonus. 

Sottoforma di domanda e risposta, il fisco risponde a tutti i quesiti posti dalla stampa specializzata e posti dai contribuenti nelle varie istanze di interpello, che a partire da luglio si sono succedute numerose.

Uno dei protagonisti indiscussi del superbonus è il condominio che è fra i soggetti destinatari della maxi agevolazione prevista dall’art. 119, DL 34/2020.  

Ecco i punti chiariti o confermati dalla Circ. 30/E.

Ricordiamo che nei prossimi speciali verranno affrontate altre tematiche trattate nella circolare 30/E.

1) Quesiti relativi ai soggetti coinvolti nel superbonus nel condominio

Unico proprietario che affitta a più soggetti le unità immobiliari. In uno dei quesiti si chiede se il superbonus possa estendersi ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio di proprietà di un unico soggetto. Si fa riferimento al caso secondo il quale un unico proprietario di tutti gli appartamenti di un condominio, locando a più soggetti diversi fra loro, possa istituire un vincolo condominiale sfruttando la presenza degli inquilini come abitanti dello stabile. L’agenzia riconferma quanto già detto nell’audizione del direttore Ruffini del 18 novembre, in quanto il condominio è uno fra i soggetti destinatari del superbonus ed in quanto tale è necessario che vi siano più proprietari per costituire l’ente condominiale. Alla luce di quanto sopra il superbonus è accessibile o non lo è nelle situazioni di seguito delineate. 

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus; 
• se, invece, le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio è possibile fruire del Superbonus.

LEGGI ANCHE

Superbonus 110%: si per unico locatario di un condominio, no per unico proprietari

Compensi agli amministratori. E’ confermato che il compenso all’amministratore condominiale per tutti gli adempimenti collegati al superbonus non rientra nella detrazione. In tale ambito il fisco consolida la prassi precedentemente applicata in materia di detrazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica degli edifici (nello stesso senso anche la Circ. 19/E/2020). La detrazione spetta, infatti, per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi. Pertanto, anche ai fini del 110% la spesa per il compenso straordinario dell’amministratore non può essere considerata fra quelle ammesse alla detrazione e, dunque, non può nemmeno essere oggetto di sconto in fattura o di cessione della detrazione. Nella pratica resta solamente uno dei costi vivi della procedura che non trovano ristoro nella disciplina del 110%. L'amministratore svolge, infatti, le proprie funzioni onorando il mandato conferito dal condominio ed eventuali compensi, anche extra, riconosciuti dal condominio ancorché riconducibili alla gestione (straordinaria) dei lavori, non possono rientrare tra le spese che danno diritto al Superbonus. Tale compenso infatti non è caratterizzato da una immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell'amministratore da imputare alle spese generali di condominio. 

LEGGI ANCHE 

Telefisco 110%, chiarimenti di alcuni dubbi

Quali spese accessorie rientrano nel superbonus 110%

ETS. In materia di enti del terzo settore, in particolare, ONLUS, ODV e APS se possessori di immobili posti in condominio, per tali soggetti non opera la limitazione della destinazione residenziale dell’immobile. Questi soggetti, con il giusto titolo di possesso o proprietà, possono beneficiare del superbonus per qualunque immobile essi detengano, anche se lo stesso è posto in un contesto condominiale. Il chiarimento si contrappone nettamente con quanto invece stabilito per i soggetti persone fisiche che, per accedere al 110%, devono agire nella loro sfera privata e non come titolari di P. IVA e possono godere del beneficio fiscale su un numero massimo di due unità abitative.

2) Quesiti relativi agli interventi dei condomini

Interventi trainanti sulle parti comuni e trainanti sulle singole unità immobiliari. Il caso delle abitazioni di lusso e degli immobili posseduti da soggetti con P. IVA. Nel caso delle abitazioni di lusso, ad esempio A1, il superbonus spetta solo per gli interventi effettuati sulle parti comuni, qualunque intervento venga eseguito sulla singola abitazione di lusso non godrà della detrazione al 110%, ma di quella eventualmente ordinaria (ad esempio 65% per il risparmio energetico). Relativamente invece ai soggetti che possiedono immobili diversi dalle abitazioni, ad esempio uffici (A10) all’interno dei condomini, resta ferma la possibilità di accedere alle spese sostenute dal condominio per le parti comuni, se le spese condominiali sono effettivamente sostenute. 

LEGGI ANCHE 

“Casa e bottega” godono del Superbonus?

3) Quesiti relativi alla struttura degli immobili nei condomini

Condomini e accessi indipendenti. Altro tormentato dubbio, per altro chiarito dalle ultime modificazioni del DL 34/2020 è il concetto di accesso indipendente. Le abitazioni poste nei condomini che hanno vialetti e strade comuni di accesso, possono godere comunque del 110%. Anche, quindi in presenza di una via comune di accesso, sono queste unità abitative, considerate funzionalmente indipendenti.

LEGGI ANCHE

Superbonus 110: edifici plurifamiliari indipendenti e accesso autonomo, chiarimenti MEF

Superbonus 110: il problema della conversione in legge del Decreto Agosto

L’accesso comune del condominio non esclude dal superbonus

Condominio e supercondominio. Qualora vi siano complessi condominiali che a loro volta si costituiscono in “supercondominio”(legge n. 220/2012), non è necessario che gli interventi da superbonus debbano avvenire in riferimento al supercondominio, cioè su tutti i condomìni di esso facenti parte. Nel caso specifico, l’installazione di un cappotto termico, può accedere al 110% il solo condominio che opta per l’effettuazione dei lavori a condizione, tuttavia, che - per l’edificio oggetto di intervento - siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico. Il doppio passaggio di classe è da verificare, mediante gli appositi A.P.E. convenzionali, ante e post, intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi. 

Condomini a prevalenza residenziale e non. Ulteriore quesito che trova risposta è quello inerente il conteggio della “residenzialità” di un condominio ai fini dell’accesso al superbonus. Nella circolare n.24/E era stato precisato che in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese devono essere considerate, ai fini  della maxi detrazione, soltanto se riguardano un edificio “residenziale” considerato nella sua interezza, cioè qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari abitative sia superiore al 50 %. La circ. 30/E spiega che ai fini del calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle categorie catastali escluse dal Superbonus. In altre parole il parametro del 50% si calcola andando a considerare il seguente rapporto: “superficie abitativa”/”superficie complessiva totale”. Nel calcolo della superficie abitativa, la circolare 30/E afferma che concorrano anche quelle abitazioni escluse ex lege dal superbonus (A1, A8 ed A9)

4) I massimali di spesa

Condomini, pertinenze e massimali di spesa. Il documento di prassi chiarisce anche che nel calcolo del massimale di spesa relativamente agli interventi da effettuare nei condomini sono da conteggiarsi anche le pertinenze. E’ noto, infatti, che per gli interventi sui condomini (interventi già in vigore e rientranti nell’ecobonus e nel sismabonus) il massimale di spesa da applicare al valore degli interventi è dato dal calcolo della spesa massima moltiplicata per il numero delle unità immobiliari (in questo senso in materia di eco e sisma bonus il fatto era già stato confermato dall’ultima Circ. 19/E/2020). Il concetto di “unità immobiliare” in tale caso include anche le pertinenze. Pertanto in presenza di 6 unità abitative e 6 pertinenze il moltiplicatore della spesa massima è dato da “massimale x (6+6= 12). Si conteggia come unità immobiliari anche le pertinenze. Il dubbio rimaneva per gli interventi da superbonus, il quale viene fugato proprio dal documento di prassi n. 30/E che conferma quanto già stabilito per eco e sisma bonus. 

LEGGI ANCHE

Le pertinenze nel caso di superbonus valgono come unità immobiliare?

Superbonus: le pertinenze come moltiplicatore di spesa

5) La cessione della detrazione

Cessione del credito e morosità del singolo condòmino. Nella circolare 30/E si analizza anche il caso del condòmino moroso che non pagando le spese condominiali decide di cedere la detrazione spettante (perchè in effetti si potrebbe pensare che la detrazione gli spetti dal momento che non è rilevante il pagamento delle spese condominiali ma la corresponsione del saldo delle fatture da parte del condominio alle imprese che hanno effettuato i lavori). La risposta del fisco offre la soluzione in questi step.

• L’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato. Il contributo sotto forma di sconto e il credito d’imposta cedibile sono pari alla detrazione spettante.
• L’amministratore di condominio deve comunicare all’Agenzia delle entrate le cessioni dei crediti corrispondenti alle detrazioni esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso.
• Se il condòmino ha manifestato l’intenzione di cedere il credito a soggetti terzi, diversi dai fornitori, l’amministratore dovrà comunicare l’opzione per la cessione del credito solo se il condòmino ha versato al condominio quanto a lui imputato e, in caso di versamenti parziali, solo in proporzione a quanto pagato rispetto al dovuto.
• Nel caso di “condomino moroso”, pertanto, l’amministratore non dovrà comunicare nessun dato riferito allo stesso in quanto il condomino, non avendo versato le quote condominiali, non ha diritto alla detrazione. Il recupero del credito verso il condomino moroso, rientrando tra i rapporti di diritto privato tra condominio e condomino, non investe profili di carattere fiscale. 

LEGGI ANCHE

Come fare per cedere la detrazione del Superbonus a cavallo 2020/2021?

Piccola guida delle ristrutturazioni per le quali è possibile la cessione o lo sconto