Condominio e uso del cortile : come definire le regole

Il gioco della palla nel cortile del condominio va vietato con regolamento approvato all'unanimità in quanto riguarda un diritto di natura contrattuale . 

Cosi il tribunale di  Milano  nella  sentenza del 20- 07- 2020, n. 662. Il riferimento normativo  in materia è l'art. 1138 c.c.. e si evidenzia anche un precedente giurisprudenziale di legittimità: Cass. civ., Sez. VI - 2, Sentenza n. 12580 del 10/06/2019

LA VICENDA

Una condomina impugnava la delibera assembleare con la quale era stato approvato il regolamento condominiale. Quest’ultimo conteneva una clausola che proibiva di adibire l’androne di ingresso, il cortile interno, gli accessi dello stabile e gli stessi sottosuoli “a luogo di ritrovo dei ragazzi”. Secondo l’attrice tale disposizione non poteva essere considerata valida. Del resto, non solo la norma in oggetto non era mai stata approvata dall'istante (o dal suo dante causa), ma nell'atto d'acquisto dell'immobile di parte attrice non veniva menzionato alcun tipo di obbligo, di natura contrattuale o assembleare, gravante sull'immobile. 

Nel costituirsi in giudizio il condominio convenuto chiedeva, nel merito, il rigetto della domanda contestandone il fondamento in fatto e diritto.

1) Gioco a palla in condominio: Questione e soluzione

LA QUESTIONE

È possibile vietare il gioco della palla nel cortile con un una clausola contenuta nel regolamento assembleare approvato a maggioranza?

LA SOLUZIONE

Il Tribunale ha dato torto al condominio.

Lo stesso giudice ha notato che nel verbale l’assemblea condominiale aveva approvato il regolamento, compresa la clausola contenente il divieto di uso dell’androne di ingresso, del cortile interno, degli accessi dello stabile e dei sottosuoli “a luogo di ritrovo dei ragazzi”. 

Infatti, - come precisa lo stesso giudice - essendo una clausola che esclude un diritto del condomino sulla proprietà comune ha natura contrattuale ed è, di conseguenza, modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti al condominio (compresa l’attrice). 

Sulla base di tali considerazioni il Tribunale ha accolto la domanda proposta dalla condomina ed ha annullato la delibera impugnata nella parte in cui introduceva, nel regolamento condominiale, l’illecita limitazione all’uso del cortile comune del condominio.

2) Regole del condominio sull'utilizzo delle parti comuni. Riflessioni conclusive

È frequente che i cortili o gli spazi verdi condominiali, sui quali spesso vi è l’affaccio degli ambienti più importanti, quali le camere da letto, le sale da pranzo, i salotti ecc. di ogni singolo appartamento, vengano utilizzati come spazio per il gioco.

A tale proposito occorre precisare che l'utilizzazione per il gioco dei bambini di una porzione assai limitata di una parte comune non contrasta con la destinazione a giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento, ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio. 

In altre parole, la disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino condominiale non integra un’occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene; essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art.1136 c.c. (cioè maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi), ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini (Cass. civ., sez. II, 08/07/1981, n. 4479).

Si tratta delle clausole che determinano le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione ed il funzionamento dei beni condominiali. 

Una clausola regolamentare, quindi, può disciplinare anche l’uso delle parti comuni, in ragione delle sue funzioni, ma non escluderlo. Fatto salvo, in ogni caso, l'equilibrio che deve essere conservato tra le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune (Cass. civ., Sez. II, 17/07/2006, n. 16228). È, quindi, legittima e può essere approvata dall’assemblea a maggioranza quella clausola volta a disciplinare l’uso di una parte comune, rispondendo, così, alla legittima esigenza di razionalizzare l'uso delle parti comuni, purché non si traduca nell’esclusione di alcun condomino dalla possibilità di servirsene (Cass. civ., Sez. II, 17/10/1998, n. 10289).

In altre parole, i condomini possono regolamentare l’attività ludica con delle clausole specifiche: così, ad esempio si può stabilire che dalle 14 alle 16 del pomeriggio non sia possibile giocare negli spazi in comune.

Al contrario, la norma del regolamento condominiale, che preveda il divieto di usare il cortile del condominio (per giocare a palla), non limitandosi a disciplinare soltanto l'uso e il godimento di una parte comune del fabbricato, ma incidendo nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, ha natura di norma contrattuale; di conseguenza può essere approvata in assemblea solo con il consenso unanime dei condomini (1000/1000).