Sostituzione caldaia vetusta in condominio: chi paga?

In caso di sostituzione della caldaia, non più in grado di operare efficacemente ed inidonea a garantire il rispetto della normativa vigente, le spese per l’intervento sono anche a carico dei condòmini distaccati dall’impianto centralizzato.  E' la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma  nella sentenza del 03- 11- 2020, n. 15230, sulla base  di quanto previsto dall'art. 1118 c.c.. Viene richiamato in merito anche  la pronuncia della Corte di Appello di  Roma, Sez. IV, Sentenza del 21/09/2011. Di seguito analizziamo i dettagli del caso di specie e le indicazioni che se ne traggono sulla competenza delle spese di sostituzione delle caldaie, oggi piu che mai attuale.

1) Sostituzione caldaia in condominio: la vicenda

In un condominio l’assemblea deliberava la sostituzione della caldaia e l'adeguamento dell'impianto centrale, concedendo ad una società-condomina il distacco dall'impianto comune.  

In una successiva riunione, i condomini ribadivano l'obbligo della società di partecipare alle spese per il rifacimento dell'impianto escludendo solo i condomini che mai erano stati allacciati all'impianto comune del riscaldamento (negozi) in quanto non comproprietari dell'impianto. 

Con altra delibera la collettività approvava la ripartizione delle spese, imponendo il pagamento di una somma anche alla distaccata. Tale delibera veniva impugnata dalla detta società che la riteneva nulla in quanto in contrasto con quanto stabilito dall'art. 1123 c.c., non servendosi più di detto impianto di riscaldamento centralizzato. Del resto, l’attrice considerava la delibera nulla anche per violazione dell'art. 1121 c.c., costituendo l'opera un'innovazione gravosa rispetto alla quale aveva già dichiarato di non voler trarre vantaggio. Si costituiva il condominio convenuto contestando quanto dedotto e richiesto dall'attrice.

2) Spese di sostituzione caldaia: questione e soluzione

LA QUESTIONE

In caso di sostituzione della caldaia, non più in grado di operare efficacemente ed inidonea a garantire il rispetto della normativa vigente, le spese per l’intervento sono anche a carico dei distaccati?

LA SOLUZIONE

Il Tribunale ha dato ragione al condominio.

Secondo lo stesso giudice, i condomini hanno dimostrato con idonea documentazione che tale intervento si era reso necessario per garantire il corretto funzionamento dell'impianto oramai vetusto, non più in grado di operare efficacemente ed inidoneo a garantire, altresì, il rispetto della normativa vigente. 

In tale ipotesi, ad avviso dello stesso giudice, se è ovvio che le unità immobiliari mai allacciate all’impianto centralizzato siano escluse dal riparto, in quanto non proprietarie dell'impianto stesso (art. 1123 co. 3° c.c.), altrettanto non può dirsi per i proprietari che nel tempo si sono distaccati. 

Del resto, anche dopo l'intervento di rifacimento, il condominio avrebbe utilizzato le medesime tubature che, tramite le diramazioni interne, servivano le singole unità abitative tra cui anche quelle della società distaccata dall'impianto.

 In ogni caso per il Tribunale la sostituzione della caldaia non è un’innovazione ma un intervento diretto alla conservazione dell'impianto che continua ad esistere e per il quale è stata deliberata la sola spesa di rifacimento a causa della sua vetustà.

3) Riflessioni conclusive

È bene sottolineare che il distacco dal riscaldamento centralizzato, quand'anche legittimamente operato ed accettato dal condominio, non comporta affatto che i condomini, non più allacciati, perdano la proprietà dell'impianto e che, pertanto, possano ritenersi esclusi dalle spese correlate alla necessità di dismettere il vecchio impianto e di munirsi di una nuova caldaia secondo le norme vigenti.

In altre parole il distaccato è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione o sostituzione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, o abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso (qualora il contrario non risulti dal regolamento condominiale). I distaccati sono, comunque, tenuti a pagare le spese di manutenzione straordinaria (cioè gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico), le spese di conservazione (relative  alle operazioni previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi), le spese per la “messa a norma”.

Il condomino distaccatosi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, però, può essere esonerato dal pagamento delle spese solo nel caso in cui l'assemblea decida di installare una nuova caldaia, dimensionandola solo per le esigenze dei condomini ancora allacciati all'impianto, privando così i condomini distaccati della possibilità di riallacciarsi al nuovo impianto (Cass. civ., sez. II, 10/05/2012, n. 7182).

In ogni caso, il condomino che si distacca o che ha un consumo volontario nullo è sempre tenuto a pagare anche la quota di consumo involontario relativa alle dispersioni di calore dell’impianto (Trib. Milano - XIII sez. civ., 8 aprile 2019, n. 7568).