Sufficiente una scrittura privata registrata per mantenere i benefici prima casa

La Nota II bis comma 4 dell’art. 1 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro (D.P.R. 131/86) prevede la perdita dei benefici fiscali (aliquota ridotta) introdotti dal legislatore per l’acquisto della prima casa se gli immobili acquistati usufruendo di detti benefici vengono venduti (o comunque trasferiti anche a titolo gratuito) prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto. Tali benefici non si perdono se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

1) La prova dell'acquisto anche con semplice scrittura privata registrata

Si è posto allora il problema se sia sufficiente o meno un semplice contratto concluso con scrittura privata non autenticata (ma registrato entro l’anno) o se invece non sia necessaria la trascrizione dell’atto stesso, la quale implica l’autenticazione delle sottoscrizioni da parte del notaio.

L’Agenzia delle Entrate ha fatto propria la seconda soluzione ed ha ritenuto che il riacquisto (entro l’anno dal trasferimento) di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale postuli la trascrizione dell’atto quale adempimento idoneo in via esclusiva a rendere opponibile l’atto ai terzi (inclusa l’amministrazione finanziaria) ed a garantire la definitività dell’acquisto immobiliare.

Sulla vicenda è di recente intervenuta la Corte di Cassazione (Cass. Sez. Tri, Civ., Ordinanza 16 ottobre 2020 n. 22488) la quale, respingendo il ricorso presentato proprio dall’Agenzia delle Entrate, ha statuito che “in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dal Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, tariffa, parte I, articolo 1, comma 4, nota II-bis, allegata, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (articolo 2704 c.c.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”.

Dunque, per non perdere i benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa è sufficiente che, in caso di vendita dell’immobile acquistato usufruendo dei predetti benefici, l’acquisto di altro immobile da adibire a prima abitazione avvenga entro l’anno dalla precedente vendita. Ciò che conta è che tale atto abbia data certa (infra annuale) e perché ciò avvenga è sufficiente una semplice scrittura privata, purché registrata. 

Del resto, hanno chiarito i supremi giudici, ciò che principalmente conta ai fini delle normativa tributaria è la destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale mentre la certezza del riacquisto infra annuale consegue dalla stessa data di registrazione dell’atto di compravendita. L’art. 2704 c.c. prevede, infatti, che la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata. 

È dunque la registrazione a fornire la certezza della data ed a dare prova del rispetto del termine infra annuale previsto dalla norma tributaria.