Superbonus: quando un edificio diviene condominio

Condominio e condominio minimo. Quando si è in presenza dell’uno o dell’altro? Ma soprattutto, quando, stante la necessità di effettuare dei lavori, è possibile parlare di detrazione da superbonus?

1) Superbonus 110% per i lavori nelle parti comuni

Con la rimodulazione nella sua forma definitiva, dovuta alla conversione in legge del Decreto Agosto, l’art. 119, DL 34/2020, prevede: una maxi detrazione del 110%, in caso di effettuazione di determinati interventi sugli edifici; tali interventi devono essere:

• rivolti al risparmio energetico
• rivolti ad interventi antisismici.

Il tutto nel rispetto dei parametri previsti dai commi dell’art. 119 stesso. 

In particolare, per quel che riguarda gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la maggiore detrazione spetta nel caso in cui vengano effettuati i c.d. interventi “trainanti” sia su singole unità immobiliari, sia sulle parti comuni.

È proprio in merito alle parti comuni che vogliamo spendere due parole per chiarire alcuni concetti. 

Gli interventi trainanti, come specificato nel comma 1 dell’art. 119, DL 34/2020 e successive modificazioni sono i seguenti:

1. Interventi connessi al risparmio energetico effettuati sull’involucro degli immobili che comprendano più del 25% della superficie lorda disperdente rappresentata da superfici verticali, orizzontali ed oblique – art. 119, co.1, lett. a) -
2. Interventi finalizzati alla sostituzione degli impianti di climatizzazione posizionati nelle parti comuni  – art. 119, co.1, lett. b) -
3. Interventi finalizzati alla sostituzione degli impianti di climatizzazione posti nelle singole unità immobiliari  – art. 119, co.1, lett. c) - 

Nel caso l’intervento trainante venga effettuato su un complesso formato da più unità immobiliari ed interessi le parti comuni delle stesse (interventi trainanti di cui a nn. 1 e 2 dell’elencazione di cui sopra), allora si evidenziano delle criticità. 

Secondo l’art. 1117 del codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio…:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari(6), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori(9), i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 Nello stesso senso anche, ad esempio le circ. 19/E/2020 e 24/E/2020 che riprendono la definizione di “parte comune” ritrovabile nel codice civile. 

Giuridicamente, quindi, le parti comuni non insistono solo nei condomini, ma anche in complessi immobiliari diversi da essi, come ad esempio una villetta bi-familiare o simili strutture immobiliari. 

D’altro canto, sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni quali soggetti destinatari, come da art. 119, co. 9, DL 34/2020. 

Se, in aggiunta a quanto detto, si considera che il legislatore ha incluso espressamente i «condomìni» e non le “parti comuni” degli edifici, ai fini dell’applicazione del superbonus, si deve concludere, obbligatoriamente, che un complesso immobiliare al fine del beneficio derivante dagli interventi sulle parti comuni deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista per tale fattispecie (in questo senso anche la Circ. 24/E/2020).

2) Quando nasce il condominio?

Il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione, in cui coesistono

• la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), 
• una comproprietà sui beni comuni dell’intero immobile. 

Al fine di poter parlare di “entità condominiale” è necessario che i proprietari delle unità immobiliari singolarmente prese siano almeno due. 

Da due proprietari fino ad un massimo di otto non è necessario rispettare le formalità previste di richiedere il codice fiscale in capo al condominio (che si definisce: condominio minimo).

Per contro, l’obbligo di costituzione in condominio con la conseguente richiesta del codice fiscale sorge quando i proprietari delle singole unità immobiliari sono in un numero maggiore o uguale a 9. 

3) Il caso limite: condominio posseduto da un unico proprietario

Se la norma prevede che destinatari del superbonus relativamente alle parti comuni siano i condomini ed i loro abitanti, di riflesso, al fine di verificare se gli interventi sulle parti comuni sono papabili di superbonus occorre chiedersi in via preventiva se l’immobile sulle cui parti comuni si interviene è o meno un condominio.  

Infatti la Ris.  45/E/2008, pur riferendosi ad un Comune, ma la natura del soggetto proprietario non cambia, ha chiarito che la presenza di un unico proprietario, non fa sorgere il condominio, in quanto l'immobile appartiene a un solo soggetto. Per contro negli edifici "a proprietà mista", il condominio deve ritenersi esistente. 

 Ecco quindi, in conclusione, che è necessario distinguere due situazioni, le quali possono essere prese come regola generale:

• interventi sulle parti comuni di immobili (fra quelli elencati dall’art. 119, co. 1, lett. a) e b), DL 34/2020) posseduti da almeno due proprietari diversi: è possibile accedere al superbonus in quanto si configura la fattispecie o del condominio minimo o del condominio ordinario. 
• interventi sulle parti comuni di immobili (fra quelli elencati dall’art. 119, co. 1, lett. a) e b), DL 34/2020) posseduti da un solo proprietario:  non è possibile accedere al superbonus in quanto non si configura la fattispecie o del condominio minimo o del condominio ordinario. Ferma rimane la possibilità di applicare le misure ordinarie di detrazione previste prima dell’introduzione del superbonus al 110%, ed ancora in vigore (ad esempio 65% per risparmio energetico).