Benefici prima casa: quali cause di forza maggiore per il mancato trasferimento?

Nell’ambito dei benefici fiscali per l'acquisto della “prima casa”, la circostanza che l'acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell'immobile a causa del mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore. Infatti l'art. 1, nota II bis, lett. a), parte I della tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 subordina il riconoscimento dell'agevolazione alla circostanza che la residenza venga trasferita, nel termine di 18 mesi, nel comune in cui è ubicato l'immobile ma  non necessariamente nell'abitazione acquistata con la conseguenza che possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, esclusivamente i fatti in grado di impedire il trasferimento della residenza nel Comune.

A tale conclusione è giunta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 11621/2020. Vediamo piu in dettaglio la sentenza e altre pronunce in materia di cause di forza maggiore riconosciute ai fini dell'agevolazione prima casa

1) Obbligo di trasferimento della residenza nel Comune

Tra i requisiti previsti per accedere all’agevolazione “prima casa” rientra quello per il quale l’immobile deve risultare posizionato all’interno del territorio Comunale nel quale l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza nei 18 mesi successivi all’acquisto oppure, qualora differente, in quello nel quale il compratore esercita la propria attività ovvero, qualora trasferito al di fuori dei confini nazionali per motivi di lavoro, in quello nel quale ha la sede o esercita l’attività il soggetto dal quale dipende e infine, nell’ipotesi in cui l’acquirente cittadino italiano sia emigrato all’estero e che l’unità immobiliare venga acquisita come prima casa sul territorio nazionale. 

L’asserzione con la quale il compratore si impegna a stabilire la propria residenza nel Comune nel quale è situato l’immobile acquistato deve essere resa dal compratore, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto. Accade sovente, tuttavia, che l’acquirente della “prima abitazione” non risieda, al momento della stipula dell’atto notarile, nel Comune di ubicazione dell’immobile oggetto di acquisto agevolato e che non riesca a trasferirvi la residenza entro i 18 mesi successivi richiesti dalla norma, solitamente a causa della temporanea impossibilità ad abitare la menzionata unità immobiliare.

La residenza anagrafica è il luogo nel quale il soggetto dimora abitualmente e, di conseguenza, soltanto alla conclusione degli accertamenti posti in essere dal Comune e finalizzati a verificare la sussistenza di tale condizione, il procedimento di trasferimento della residenza si perfeziona con decorrenza dalla data di presentazione dell’istanza. Tuttavia, se l’immobile oggetto di acquisto agevolato non risulta essere abitabile e, di conseguenza, l’acquirente non ha la possibilità di stabilirvi la propria dimora abituale e di perfezionare il procedimento di trasferimento della residenza anagrafica nel Comune di ubicazione dell’immobile, lo stesso rischia di perdere l’agevolazione già usufruita, venendo a mancare una delle condizioni richieste, a pena di decadenza, dalla nota II bis menzionata in precedenza.

2) Pronunce della Cassazione in tema di forza maggiore

La Cassazione (ex multis ord. n. 1790/2016) ha frequentemente affermato che, nel verificare il rispetto della predetta condizione, si devono tenere in considerazione eventuali ostacoli sopravvenuti, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata oltre che dall’inevitabilità e imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento risulti essere imputabile a una causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto al momento dell’acquisto.

La Suprema Corte ha riconosciuto, in precedenza, la sussistenza di tale causa atta a giustificare il non tempestivo trasferimento della residenza ad esempio nei asi di :

• decesso dell’acquirente (Cass. sent. n. 797/2000), 
• ritrovamento di reperti archeologici durante i lavori (Cass. sent. n. 14399/2013) 
• smottamenti verificatisi nell’area sedime sulla quale insiste l’immobile e nella strada di accesso, in conseguenza di piogge abbondanti tali da non consentire il completamento dei lavori di ristrutturazione nei tempi necessari (Cass. ord. n. 19247/2014).

Successivamente (Cass. sent. n. 8351/2016), i Giudici di piazza Cavour sono tornati sulla vicenda sancendo che, in presenza di eventi sopraggiunti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del contribuente, integranti una causa di forza maggiore, deve riconoscersi un’esimente alla decadenza dall’agevolazione “prima casa” a seguito del mancato trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile oggetto di acquisto agevolato, entro il termine di 18 mesi dall’atto di acquisto.

Con la sentenza n. 13346/2016, infine, la Suprema Corte ha confermato tale consolidato orientamento ribadendo che le cause di forza maggiore al fine di impedire la decadenza, oltre a risultare effettivamente presenti, devono consistere in eventi imprevedibili, sopravvenuti e indipendenti da colpe imputabili all’acquirente.