Agevolazioni e detrazioni per acquisto prima casa

L’operazione di acquisto di un immobile prevede delle spese fisse, di entità variabile, per le quali sono previste specifiche agevolazioni e detrazioni d’imposta. 

Occorre in primo luogo precisare che le agevolazioni consistono in un trattamento economico più favorevole rispetto alle normali condizioni, mentre le detrazioni consentono una riduzione dell’imposta dovuta (da non confondere con le deduzioni che concorrono, invece, all’abbattimento della base imponibile)

1) Le agevolazioni prima casa

Limitatamente alle spese sostenute per l’acquisto di immobili prima casa, sono ammesse in detrazione IRPEF per un importo pari al 19% sul limite annuo massimo di euro 4.000. Di seguito un elenco delle più frequenti:

1. Imposta di registro, data dalla seguente formula: 

X*1,05*110 = Y*2% = Z

dove:

x = valore catastale, dato dalla somma tra il valore catastale dell’immobile e relative pertinenze (box, cantine ecc)

y = valore riparametrato

2%= aliquota agevolata per acquisto prima casa (per gli altri immobili è pari al 9%) 

z = imposta di registro

2. Imposta ipotecaria, pari a euro 50 per acquisto di abitazione (anche non principale) da privato, euro 200 per acquisto da impresa costruttrice 

3. Imposta catastale, pari a euro 50 per acquisto di abitazione (anche non principale) da privato, euro 200 per acquisto da impresa costruttrice

4. Onorario del notaio, detraibile solo l’atto di mutuo ed escluso l’atto di compravendita[1]

5. Spese sostenute dal notaio per conto del cliente, quali l’iscrizione e la cancellazione di ipoteca

6. Commissioni per intermediazione agenzia immobiliare

7. Spese di istruttoria sul mutuo, richieste dalla banca per l’elaborazione della pratica di mutuo

8. Spese di perizia

• Interessi passivi sulle rate di mutuo[2]

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa sono valide per la durata di cinque anni dalla data di acquisto. Nel caso in cui l’acquirente ceda l’immobile prima del decorso di tale termine, le agevolazioni permangono solo se lo stesso acquista una nuova abitazione principale entro 12 mesi dalla vendita della prima. In caso contrario, le agevolazioni decadono.

Le agevolazioni non si applicano agli immobili appartenenti alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 ed A/9) o anche quando il compratore è già titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge,  di diritti di proprietà e usufrutto di altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile. 

L’agevolazione non è inoltre ammessa quando il richiedente ha già usufruito dell’agevolazione prima casa per altri immobili di cui è proprietario, usufruttuario o altro titolo di proprietà o possesso.

L’immobile deve infine situarsi nel comune di residenza del compratore, il quale può in alternativa trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. 

La detrazione corrisponde al 19% dell’importo complessivo degli oneri accessori, usufruibile nella dichiarazione dell’anno in cui è stato effettuato l’acquisto. Tranne che per gli interessi passivi su mutui, che concorrono annualmente per la durata del mutuo stesso, le altre voci di spesa sono una tantum al momento in cui vengono sostenute. Qualora le spese accessorie siano affrontate a cavallo di due anni, il limite di 4.000 € segue il principio di competenza, tale per cui la somma è data dal totale di tutte le spese sostenute, indipendentemente dalla data poiché riferite alla stessa operazione. La determinazione della detrazione del 19%, invece, segue il principio di cassa. Pertanto, in caso di oneri sostenuti a cavallo di due anni, sarà possibile usufruire del 19% della spesa nell’anno x, mentre il restante 19% della quota residua (per un totale complessivo di 4.000 €), verrà conteggiata nell’anno x+1. 

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 Esempio n.1, oneri accessori sotto la soglia dei 4.000: 

- oneri accessori sostenuti tutti nell’anno x = € 3.000,00 

- detrazione riconosciuta = 19% di 3.000 = € 570,00

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 Esempio n.2, oneri accessori oltre la soglia dei 4.000: 

- oneri accessori sostenuti tutti nell’anno x = € 5.000,00 

- detrazione riconosciuta = 19% di 4.000 = € 760,00

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Esempio n.3, oneri accessori sostenuti a cavallo di due anni:

- oneri accessori sostenuti nell’anno x = € 3.000,00 

- detrazione riconosciuta = 19% di 3.000 nell’anno x = € 570,00

- oneri accessori sostenuti nell’anno x+1 = € 1.000,00 

- detrazione riconosciuta = 19% di 1.000 nell’anno x+1 = € 190,00

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2) Altre agevolazioni

I concetti di abitazione principale e prima casa sono spesso, erroneamente, equiparati. Per prima casa si intende letteralmente la prima abitazione acquisita in proprietà dal titolare, il quale può usufruire delle agevolazioni previste. L’abitazione principale è, invece, il luogo dove il possessore o il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e hanno residenza anagrafica[1].

 Tra gli strumenti di sgravio fiscale a favore dei contribuenti, con il D.L. 30 dicembre 2019, n. 162 (c.d. Milleproroghe) è stato inoltre confermato il bonus verde, richiedibile per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 per la sistemazione a verde degli immobili in qualunque momento della loro vita (acquisto, ristrutturazione ecc).

La detrazione è usufruibile in 10 quote annuali di pari importo, nella misura del 36% calcolata su una spesa massima di 5.000 euro per ogni unità abitativa, indipendentemente che si tratti di abitazione principale o secondaria. 

Tra le attività in oggetto vi rientrano gli interventi sulle aree scoperte di abitazioni private già esistenti, pertinenze, recinzioni, impianti di irrigazione, riqualificazione di prati, grandi potature, fornitura di piante ed arbusti, realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili, nonché le spese di progettazione. 

Non vi rientrano tuttavia le spese di realizzazione fatta dallo stesso proprietario (il quale compra solo il materiale) e la manutenzione ordinaria di spazi verdi già esistenti, la quale non apporterebbe nuovo valore economico all’immobile.

Si rende pertanto necessario che l’attività di progettazione e installazione degli impianti o recinzioni, o semplicemente la fornitura e la posa delle piante, sia svolta da una ditta che emette regolare fattura, la quale dovrà essere saldata esclusivamente tramite bonifico o carta di credito/debito (non sono infatti ammessi contanti, assegni o altri pagamenti diversi).

Spetta infine al contribuente l’onere di conservare la documentazione relativa al totale delle spese e dei pagamenti sostenuti, da presentare in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.