Mercato immobiliare spagnolo: come investire?

La recente chiusura dei confini inglesi ha spostato alcuni equilibri economici e finanziari a livello internazionale.

La cosiddetta Brexit, avrà bisogno di tempo per assestarsi. Ma gli investitori non attendono gli sviluppi della situazione oltre manica e spostano con rapidità la loro attenzione sulle alternative possibili.

Come noto, il mercato immobiliare è uno di quelli che per primo risente delle oscillazioni e dei cambiamenti degli equilibri geopolitici.

Al momento una delle mete preferite da chi ha denari da investire sembrerebbe la Spagna.

Da un punto di vista fiscale e tributario la Spagna ha tante sfumature diverse; tante quante sono le comunità autonome che la caratterizzano.

Quindi la prima decisione da prendere è scegliere dove effettuare l’investimento.

La Costa Blanca e le isole Baleari, oltre la capitale Madrid sono mete molto gettonate.

1) Acquistare casa alle isole Baleari: un esempio concreto

Vediamo a cosa può andare incontro un acquirente che decide di investire nel mercato immobiliare spagnolo, acquistando l’abitazione da altro proprietario.

Qui di seguito indichiamo le condizioni tributarie generali, che potrebbero variare da isola ad isola, per decisioni comunali relative alla aliquote locali.

Quando si decide di comprare una casa in vendita è fondamentale verificare in che stato si trova l’immobile.

Un aspetto importante, che spesso viene tralasciato dalle agenzie immobiliari, riguarda la “cedula de abitabilidad” che, contrariamente all’Italia, scade ogni 10 anni e certifica la situazione urbanistica dell’immobile che potrebbe essere abusivo in tutto o in parte, fuori ordinamento, ecc.

Atro elemento importante, ovviamente è la tassa sui beni immobili, o le spese di condominio: tutte le spese in debito dovranno essere pagate dal compratore.

Chi acquista una casa “di seconda mano” deve pagare la Tassa di Trasmissione Patrimoniale, dell’8% del prezzo di vendita se questo non supera i 400.000 €, sopra questa soglia si hanno aliquote maggiori, da verificare nei casi specifici. A queste vanno aggiunte  le spese notarili e di iscrizione al Registro delle Proprietà.

Se invece si tratta di una casa nuova, acquistata direttamente da costruttore, si dovrà pagare l’IVA (del 10%) e la Tassa sugli Atti Giudiziari Documentati (dell’1,2%). Anche in questo caso ci saranno poi le spese notarili e di iscrizione al Registro delle Proprietà.

Il fisco spagnolo ha tempo 3 anni per poter rettificare il valore dichiarato e chiedere un supplemento di imposta.
 

2) Documenti ed imposte per l’acquisto di un immobile in Spagna

I compratori stranieri dovranno presentare il proprio NIE (Numero di Identificazione Fiscale per Stranieri), obbligatorio per l’acquisto di una proprietà in Spagna.

Se non si è residenti nell’immobile, sull’abitazione acquistata occorre poi pagare l’IBI, l’imposta immobiliare comunale che si versa al Comune in rata unica o in due rate a scelta.

Questa imposta è deducibile dall’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero, che è dovuta in Italia, che prevede un’aliquota dello 0,76% sul valore catastale dell’immobile.

È possibile dare delega al Comune per addebitare l’importo direttamente su un conto corrente spagnolo.

Inoltre i non residenti devono pagare le imposte dirette che prevedono il pagamento del 24% sul reddito catastale dell’immobile.

Nel caso di immobile di proprietà fuori dall’Italia, è obbligatoria la presentazione della dichiarazione dei redditi del proprietario. Questo aspetto va valutato nei differenti casi di specie.

3) Il mercato immobiliare spagnolo e la compravendita di abitazioni di seconda mano

L’esempio appena riportato è inserito in un contesto più ampio.

Ad oggi il prezzo delle abitazioni di “seconda mano” è sceso dello 0,3% in Spagna a gennaio rispetto al mese precedente ed è diminuito dell'1,9% su base annua, collocando il suo costo a 1.841 euro / m2 (Indice immobiliare Foto casa).

Ma il mercato non si è comportato in modo omogeneo sull’intero territorio spagnolo. Come sappiamo, infatti, questo è caratterizzato da diverse comunità autonome, che hanno una relativa libertà di gestire la fiscalità locale come meglio ritengono per il proprio territorio. Elementi che influenzano gli equilibri domanda/offerta del mercato in questione.

Fino a dieci comunità autonome hanno presentato dati mensili negativi nel gennaio 2020.

In particolare, la regione con il calo maggiore è quella delle Isole Baleari con -1,5%. È stato seguito da: Galizia (-0,6%), Asturie (-0,6%), Castilla y León (-0,4%), Extremadura (-0,4%), Región de Murcia (-0.3 %), Navarra (-0,2%), Comunità Valenciana (-0,1%), La Rioja (-0,1%) e Paesi Baschi (-0,1%).

D'altra parte, le Isole Canarie con un aumento dell'1% sono state le regioni che sono maggiormente aumentate, seguite da Madrid (0,8%), Castilla-La Mancha (0,7%), Cantabria (0,6% ), Aragona (0,6%), Catalogna (0,4%) e Andalusia (0,03%).

4) Le comunità autonome più costose

Per quanto riguarda la classifica delle comunità con il prezzo delle case di “seconda mano” più costose in Spagna, ci sono Madrid e i Paesi Baschi, rispettivamente con 3.053 euro / m2 e 2.797 euro / m2. In effetti, i prezzi a Madrid sono del 65% superiori alla media della Spagna e nei Paesi Baschi del 51%.

Queste due regioni sono state seguite a livello di prezzi da diverse realtà spagnole, come, per esempio le Isole Baleari con 2.744 euro / m2 Castilla y León con 1.433 euro / m2, Regione di Murcia con 1.164 euro / m2, Castilla-La Mancha con 1.108 euro / m2 ed Extremadura con 1.093 euro / m2.

"Abbiamo iniziato l'anno 2020 con una variazione interannuale a gennaio che mostra un calo dell'1,9%, che è un altro chiaro sintomo che il prezzo delle abitazioni nel nostro paese è moderato e che ci siamo lasciati alle spalle i grandi aumenti interannuali a cui avevamo partecipato solo un anno fa ", spiega Ismael Kardoudi, direttore degli studi e della formazione di Fotocasa.

"Tuttavia, in comunità come Madrid, le Isole Canarie e le Isole Baleari, i prezzi continuano ad aumentare più fortemente rispetto al resto, che hanno un comportamento più moderato o addirittura registrano un calo annuale del prezzo della casa in vendita", ha aggiunto.

5) La situazione nelle capitali

Per quanto riguarda i prezzi, Madrid è stata la provincia più costosa 3.053 euro / m2, seguita da Gipúzcoa (2.998 euro / m2) e Barcellona (2.964 euro / m2), tra gli altri.

D'altra parte, la provincia più economica è stata Toledo con 980 euro / m2.

In 29 dei 46 capoluoghi di provincia (nel 63%) il prezzo delle abitazioni di “seconda mano” è aumentato a gennaio rispetto al mese precedente.

I dieci maggiori incrementi sono stati corrispondenti alle seguenti città: Toledo (11,9%), Bilbao (9,3%), Murcia (9,1%), Alicante (8,7%), Tarragona (8,3%) , Barcellona (8,2%), San Sebastián (7,3%), León (6,8%), Madrid (6,3%) e Orense (6,2%). D'altra parte, le tre capitali con le maggiori diminuzioni sono state: Coruña (-7,4%), Pamplona (-6,7%), Palma di Maiorca (-4,8%), Castellón de la Plana (-4, 6%), Santander (-4,3%), Logroño (-4,2%), Cuenca (-3,8%), Pontevedra (-3,6%), Badajoz (-2,6%) e Segovia (-2%).

Per quanto riguarda i prezzi, la capitale della provincia più costosa è stata San Sebastián con 5.423 euro / m2, seguita da Barcellona (4.509 euro / m2), Madrid (3.916 euro / m2), Bilbao (3.239 euro / m2), Palma di Maiorca (2.991 euro / m2), Vitoria (2.523 euro / m2), Cadice (2.398 euro / m2) e Pamplona (2.380 euro / m2).