La disciplina della rivalutazione dei terreni posseduti da persone fisiche

Anche quest’anno la Legge di Stabilità, all’art 1 commi 693 e 694, ha previsto la possibilità di rivalutare i terreni posseduti da persone fisiche non esercenti attività di impresa. Tale possibilità è prevista anche per:

• società semplici
• enti non commerciali residenti
• soggetti non imprenditori non residenti.

La normativa, che richiama, in quanto a modalità applicative, disposizioni precedenti, come l ‘art 7 della Legge 28.12.2001 n. 448, prevede la possibilità di incrementare il valore fiscalmente riconosciuto dei terreni ai fini della plusvalenza tassabile,  corrispondendo una imposta sostitutiva dell’11% sul valore di perizia rideterminato al 01/01/2020 da parte di un iscritto all’ordine degli ingegneri o degli architetti, dai geometri, dai dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili. Tale perizia va necessariamente asseverata presso la cancelleria del Tribunale, da un Notaio o presso un giudice di pace entro la data del 30/06/2020. Il pagamento dell’imposta sostitutiva è versato in tre rate annuali a decorrere dal 30/06/2020. Il costo per l’asseverazione concorre all’aumento del costo fiscalmente riconosciuto. Il valore normale così determinato può essere assunto a valore normale minimo, ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e catastale.

1) Imposta sostitutiva precedentemente corrisposta:rimborsabilità e scomputabilità

La normativa originaria richiamata dalla Legge di Stabilità 2020 non prevedeva, nel caso in cui fosse stata già operata una rivalutazione in precedenza la possibilità di scomputare le imposte sostitutive precedentemente corrisposte dal totale delle imposte scaturenti dalla “nuova” rivalutazione.
Infatti sia la normativa sopra richiamata, sia la prassi, e in particolare la risoluzione ADE 10/06/2008 n. 236, chiarivano che l’imposta sostitutiva precedentemente pagata non poteva essere utilizzata in “compensazione” della nuova imposta generata dalla seconda rivalutazione. Il rimborso, unica modalità ammissibile, doveva essere richiesto entro 48 mesi dal perfezionamento della rivalutazione, ossia dal pagamento della prima rata di imposta sostitutiva.
Il DL 70/2011 comma 2 art 7 è intervenuto sulle modalità di rivalutazione inserendo la possibilità di utilizzare le imposte sostitutive pagate precedentemente a scomputo delle imposte della nuova rivalutazione. Tale possibilità è ammessa anche per la rivalutazione dei terreni 2020.

2) Rivalutazione 2020: cambiano le plusvalenze sulla base dei terreni

L’art 67 e 68 del TUIR, prevedono diverse fattispecie di inquadramento delle plusvalenze tassabili e delle modalità di tassazione.
Esaminiamo le singole fattispecie:
• Aree agricole acquisite da più di 5 anni o in successione
• Aree agricole acquisite per donazione
• Aree agricole acquisite da meno di 5 anni
• Terreni edificabili
• Terreni lottizzati
Un area è definita edificabile se ne è prevista l’edificabilità all’interno del Piano Regolatore Generale del Comune.

Se sono state attivate le convenzioni per la lottizzazione, il terreno viene definito lottizzato.

Aree agricole acquisite da più di 5 anni o in successione	Le aree agricole acquisite da più di 5 anni o in successione non sono soggette a plusvalenza. Per tale fattispecie ovviamente si rende inutile la rivalutazione.
Le aree agricole acquisite per donazione	Le aree agricole acquisite per donazione non sono plusvalenti se il possesso in capo al donante eccede i 5 anni dal momento realizzativo. In caso contrario sono imponibili come le aree agricole acquisite da meno di 5 anni.
Aree agricole acquisite da meno di 5 anni	Sono plusvalenti.La modalità di determinazione della plusvalenza è corrispettivo – prezzo di acquisto e oneri accessori rivalutato ISTAT. Il prezzo di acquisto in caso di donazione è quanto sostenuto dal donante rivalutato ISTAT.Può essere sottoposto a tassazione ordinaria Irpef o soggetto se più conveniente alla imposta sostitutiva del 26%.
Terreni edificabili	I terreni edificabili sono plusvalenti indipendentemente dal periodo di possesso. La plusvalenza viene calcolata come  corrispettivo – prezzo di acquisto e oneri rivalutato ISTAT.La tassazione è separata, sull aliquota media del biennio precedente ex art 17 comma 1 lettera g bis del Tuir, salvo opzione per tassazione ordinaria Irpef. Se acquisiti a titolo gratuito il costo è quello rilevante ai fini dell’imposta di successione e donazione
Terreni lottizzati	I terreni lottizzati posseduti da meno di 5 anni la plusvalenza si determina come corrispettivo – prezzo di acquisto e oneri rivalutato ISTAT. Per i terreni posseduti da piu di 5 anni si assume come costo il valore normale relativo al quinto anno prima dell’inizio della lottizzazione. La tassazione è sempre ordinaria IRPEF

3) Cenni ai calcoli di convenienza

Per valutare l’effettiva convenienza occorre confrontare l’imposta sostitutiva dell’11% sul valore normale minimo con la tassazione IRPEF per cassa o tassazione separata o imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze.
E’ immediato intuire che in caso di tassazione IRPEF su plusvalenze dilazionate di basso importo ( o comunque di basso importo in relazione al totale del valore normale minimo) e in presenza di deduzioni o crediti di imposte l’affrancamento potrebbe anche non convenire.
Quando la plusvalenza tassabile tende ad aumentare in relazione al valore minimo normale tende ad aumentare la convenienza della rivalutazione.