Successione immobili: la valutazione dei diritti reali

Se all'interno di una eredità sono presenti degli immobili, sia fabbricati che terreni, possono essere oggetto di successione testamentaria anche i diritti diversi da quello di possesso (o di proprietà).  Si tratta dei cd. diritti reali di godimento ,  che consentono di utilizzare un determinato bene senza esserne proprietari e al posto di questi ultimi.

Nel caso dei fabbricati rientrano nell'elenco:

• diritto di usufrutto;
• diritto di abitazione;
• diritto di uso.

Nel caso di terreni:

• l'enfiteusi;
• la servitù.

Occorre tener conto di questi diritti ai fini della valutazione dei beni da indicare nella dichiarazione di successione.

1) Successione di immobili: l'usufrutto

Tecnicamente,  l'usufrutto,(artt. da 978 a 1020 del Codice Civile),  è il diritto di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica.

Il diritto di usufrutto in quanto tale  non va in successione perché  per legge  la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario, per cui al momento della morte dei titolare si ha  il consolidamento della piena proprietà, ossia la riunione della nuda proprietà con l'usufrutto.
L'usufrutto può invece  essere attribuito per testamento dal proprietario dell'immobile, che potrà quindi destinare la nuda proprietà ad un soggetto e l'usufrutto ad una diversa persona.  Inoltre è possibile prevedere l'usufrutto congiuntivo con diritto di  accrescimento, o anche l'usufrutto successivo. 

(Questo punto viene approfondito in dettaglio nel recente e book la Dichiarazione di Successione di A. Donati, da cui l'articolo è tratto)

2) l diritti di abitazione e di uso

Anche il diritto di abitazione  può essere anche riconosciuto per contratto, ovvero costituito per testamento.  Si tratta (art. 1022 c.c.) del diritto di abitare la casa di altrui proprietà, limitatamente però ai bisogni della propria famiglia. Inoltre trattandosi di un diritto di abitazione, non può riguardare immobili diversi da quelli per uso abitativo. I diritti reali di godimento su immobili per uso abitativo, qualora non sia previsto diversamente dal contratto, sono estesi automaticamente anche alle pertinenze degli immobili in questione.

Il diritto di uso (art. 1021 c.c.), può invece avere ad oggetto qualunque tipo di immobile, terreni compresi, che consente di godere dei beni di proprietà altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia . 

3) Diritti sui terreni: enfiteusi e servitù

Diversamente da quanto stabilito nel caso dei fabbricati, invece, i diritti reali imposti sui terreni  rientrano nella  successione. 
Tra questi troviamo il diritto di “enfiteusi”, detto anche “livello”,  una sorta di locazione di terreno a lungo termine con l’obbligo di migliorare il fondo e pagare al concedente un canone annuo in danaro e/o derrate.  La qualità di livellario è uno dei titoli riconosciuti negli atti catastali, per cui anche i terreni non di proprietà ma sui quali si ha un diritto di enfiteusi possono andare in successione.(...)

Infine tra i  diritti reali che è possibile esercitare sui beni di proprietà ci sono  le “servitù” ( artt. 1027 – 1099 c.c.  La servitù è un diritto reale imposto sopra un bene  (fondo servente) per l'utilità di un altro (fondo dominante).   La piu comune, servitu di passaggio  riconosce il diritto del proprietario di un terreno a raggiungere la pubblica via passando alttraverso quelli confinanti  Anche la servitù, può essere stabilita per testamento. 

4) Il valore dei diritti reali ai fini della successione

La presenza di diritti reali comporta una riduzione del valore della proprietà del bene sul quale gravano questi diritti, in quanto si tratta di distinguere tra il valore della nuda proprietà e quello del diritto stesso. Quindi occorre indicare la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata. In riferimento ai diritti di usufrutto, uso e abitazione è prevista una tabella ad hoc che si basa sul valore legato all'età dei soggetti interessati.

Nel caso dell'enfiteusi,  ad esempio  il valore da indicare è pari a venti volte il canone annuo o, se maggiore, la differenza tra il valore della piena proprietà e la somma dovuta per l’affrancazione. (Nell' e-book la" Dichiarazione di Successione 2019" di A. Donati è disponibile la tabella completa oltre che le modalità per la compilaizone della nuova dichiarazione telematica di successione).

5) Il calcolo dell'imponibile relativo agli immobili ai fini della successione

Terreni o fabbricati che siano, in presenza di diritti reali di godimento abbiamo visto che il valore della proprietà si riduce in quanto lo stesso diritto ha un suo proprio valore. Per questo il Testo unico sull'imposta di successione stabilisce che in questi casi l’imponibile è determinato assumendo:

• per la proprietà gravata da diritti reali di godimento, la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto da cui è gravata;
• per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore pari all'importo ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale d'interesse annuo;
• per il diritto dell'enfiteuta, il ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, la differenza tra il valore della piena proprietà e la somma dovuta per l'affrancazione;
• per il diritto del concedente la somma dovuta per l'affrancazione.

Si dovrà tener conto di questi calcoli per poter compilare la dichiarazione di successione.