Le garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire

Come noto, il D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 ha introdotto nel nostro ordinamento una serie di tutele a favore degli acquirenti di immobili da costruire, tra cui:

- l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia del corrispettivo incassato e una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, a garanzia di eventuali danni all’immobile oggetto di cessione (artt. 2, 3 e 4 D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122);

- l’obbligo per le parti di indicare espressamente nel contratto di cessione alcune importanti informazioni e indicazioni sull’affare, richieste dalla legge (art. 6, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122);

- l’esenzione dalla revocatoria fallimentare dell’acquisto di immobili da costruire in cui l’acquirente - o il coniuge o i parenti o gli affini entro il terzo grado - si sia impegnato a stabilire la propria residenza, se trasferiti a giusto prezzo (art. 10, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122).

Con questa normativa si è tentato di riequilibrare, o comunque limitare, l’asimmetria contrattuale che tendenzialmente si rileva tra l’acquirente persona fisica, dall’un lato, ed il costruttore imprenditore o cooperativa edilizia, dall’altro lato.

Sulla base di tali considerazioni l’art. 12 della Legge Delega per la riforma della disciplina fallimentare (L. n. 155 del 19 ottobre 2017) ha richiesto di innalzare il grado di tutela degli acquirenti di immobili da costruire attribuendo maggiore possibilità di controllo, da parte del notaio, sulla legalità dell’operazione immobiliare e prevedendo anche una nuova ipotesi di nullità relativa del contratto.

Alla predetta delega il legislatore ha dato corso a mezzo di quanto previsto dagli artt. 385, 386, 387 e 388 CCI.

1) Le previsioni del Codice della Crisi a favore degli acquirenti immobili

È stato innanzitutto novellato l’art. 3, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, che - insieme all’art. 2 - già prevedeva, a pena di nullità, la consegna obbligatoria di una fideiussione da parte del venditore all’acquirente, all’atto della stipula del contratto. La garanzia fideiussoria contempla la restituzione dell’intero corrispettivo versato a partire dalla data in cui si sia verificata, per il costruttore, una delle situazioni di crisi previste dall’art. 2, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, ovvero:

• la trascrizione di un pignoramento immobiliare relativo all’immobile oggetto del contratto;
• la dichiarazione di fallimento o la liquidazione coatta amministrativa;
• il deposito della domanda di concordato preventivo;
• la sentenza di insolvenza o l’ammissione alla procedura di amministrazione straordinaria.

Il Codice della crisi e dell’insolvenza, con l’art. 385, ha modificato l’art. 3, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, introducendo una nuova ipotesi di escussione della garanzia fideiussoria a favore dell’acquirente, nell’ipotesi in cui quest’ultimo abbia ottenuto, da parte del notaio, l’attestazione di non aver ricevuto per la data dell’atto di trasferimento di proprietà la polizza assicurativa di cui all’art. 4, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 e l’acquirente dichiari al costruttore di voler recedere dal contratto preliminare o da ogni altro contratto diretto al successivo acquisto dell’immobile.

A norma del novellato comma 7 dell’articolo in esame, la garanzia risulta destinata a perdere efficacia nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da uno dei contraenti copia dell’atto di trasferimento contenente menzione degli estremi della polizza decennale.

Viene infine prevista l’adozione di un decreto ministeriale, entro novanta giorni dall’entrata in vigore del D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, che determini il modello standard della fideiussione.

L’art. 4, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, già stabilisce, come anticipato, l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento di proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura degli eventuali danni all’immobile manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo. Il Codice della crisi e dell’insolvenza, per mezzo dell’art. 386, ha rinforzato la tutela per l’acquirente offerta da questa disposizione, introducendo una nuova ipotesi di nullità relativa del contratto, che può essere fatta valere soltanto dallo stesso acquirente qualora il costruttore risulti inadempiente rispetto all’obbligo assicurativo su di lui gravante. Della polizza, infine, deve necessariamente farsi menzione nel contratto.

Si osserva che il combinato disposto dei nuovi artt. 3 e 4, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, ha notevolmente innalzato il grado di tutela per il contraente debole; tale scopo viene raggiunto sia attribuendo maggiore valore pratico all’efficacia della fideiussione, da oggi escutibile pure per mancato rilascio dell’assicurazione sui danni agli immobili da costruire - e non solo nel caso si verifichi, per il costruttore, una delle predette situazioni di crisi - sia dando la possibilità al solo acquirente di far valere la nullità relativa del contratto sottoscritto, sempre in caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo gravante sull’imprenditore.

Viene poi previsto dal nuovo art. 5 co. 1 bis, D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, che la disciplina dei novellati artt. 2-3-4 verrà applicata ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (successivamente al 16 marzo 2019).

Ulteriore previsione di evidente rilevanza pratica è infine quella dell’art. 6, D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122, che già prevede l’obbligo di conformare il contratto preliminare, nonché qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà o di diverso diritto reale di godimento, ad un c.d. “contenuto minimo”, che consiste in un elenco di alcune indicazioni che non possono mancare nell’accordo sottoscritto tra le parti (tra cui, ad es.: la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze, i termini massimi di esecuzione della costruzione, gli estremi della fideiussione, ecc.).

La ratio della norma è di garantire all’acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare. L’assunto trova conferma anche nella relazione illustrativa del D.Lgs. 20 giugno 2005 n. 122 ove si affermava che “[…] allo scopo di rendere più trasparente l’operazione negoziale e consentire al promissario acquirente una completa rappresentazione, così da porsi al riparo da possibili pregiudizi conseguenti ad una stesura approssimativa e lacunosa del testo contrattuale, in attuazione dell’articolo 3 lettera m) della legge delega, sono stati compiutamente disciplinati i contenuti del contratto ed i relativi allegati […]”. Anche in questo caso siamo di fronte ad un tentativo, da parte del Legislatore, di appianare lo squilibrio contrattuale intercorrente tra i due contraenti.

Il Codice della crisi e dell’insolvenza, in questo caso, è intervenuto mediante l’art. 388 CCI, norma che, introducendo l’obbligo per le parti di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, di fatto assicura il controllo del notaio sulla legalità dell’operazione immobiliare che le parti intendono concludere.