Leasing immobiliare: rettifica alla detrazione Iva sui canoni

Per gli immobili acquistati con contratto di leasing, il periodo decennale di “tutela fiscale” deve essere valutato in sede di riscatto finale.

Nel riscontro all’interpello n. 3, datato 17 settembre 2018,  l’Agenzia delle entrate ha meglio spiegato la tematica della rettifica decennale della detrazione Iva assolta sui canoni di leasing immobiliare, precisando che, a seguito della variazione del regime fiscale delle operazioni conseguite con gli immobili, la rettifica della detrazione risulta praticabile, unicamente, a seguito dell’effettivo acquisto del bene immobile.

1) La vicenda oggetto dell'interpello

Una S.r.l., per oggetto sociale legittimata a porre in essere l’acquisto, finanche mediante contratti di locazione finanziaria, come pure per la successiva locazione a terzi, di:

- aree fabbricabili,
- terreni, più in generale,
- fabbricati destinati a civile abitazione,
- fabbricati commerciali, industriali e a destinazione specifica,
- fabbricati ad uso ricreativo e sportivo,

negli anni 2006 e 2007, nell’ambito dell’esercizio della propria attività d’impresa, aveva concluso, con altre società, alcuni contratti:

- di locazione finanziaria aventi per oggetto varie unità immobiliari,
- per lavori di ristrutturazione e/o riqualificazione delle medesime unità.

Rispetto ai precitati contratti:

- le eventuali opzioni di acquisto potranno essere esercitate solamente negli anni 2022 e 2031,
- i canoni relativi ai contratti di locazione finanziaria sono stati assoggettati ad IVA in misura ordinaria e, la Società, ha regolarmente detratto interamente l’imposta,
- gli immobili oggetto di leasing sono stati locati ad un’ulteriore società, in virtù di due distinti contratti, prevedendo in modo esplicito l’imponibilità dei relativi canoni.
 

2) Il quesito posto all'Agenzia delle Entrate

La S.r.l. formula un interpello all’Amministrazione finanziaria, rappresentando:

- la propria intenzione di voler cambiare il regime fiscale afferente alle operazioni attive di locazione immobiliare, avvalendosi del principio generale di esenzione, espresso all’articolo 10, comma I, numero 8, del d.P.R. n. 633 del 1972,
- il contenuto della risoluzione n. 178 del 9 luglio 2009,
- il contenuto della circolare n. 26 del 1 giugno 2016,
- di ritenere che, in ipotesi di mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle, quindi da imponibili a esenti, l’interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi III e VIII, del d.P.R. n.633 del 1972, prescriverebbe di non rettificare la detrazione dell’IVA assolta sui canoni di leasing,
- il quesito consistente nell’opzione se procedere o meno alla rettifica della detrazione dell’Iva assolta su ogni canone di locazione finanziaria e regolarmente detratta, valutando il differente regime fiscale delle operazioni conseguite a valle, e cioè da imponibili ad esenti.

3) La risposta all’interpello n. 03/2018 da parte dell'Agenzia

Con il responso in commento, l’Agenzia delle entrate ha:

- condiviso la tesi ermeneutica esposta dal contribuente,
- fornito l’interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi III e VIII, del d.P.R. n. 633/1972, dal cui combinato disposto si evince la mancata possibilità di rettificare la detrazione dell’IVA assolta sui canoni di leasing,
- specificato che dall’esame del combinato disposto dei commi III ed VIII dell’articolo 19-bis2 del d.P.R. n. 633 del 1972, si rileva che l’intervallo temporale di sorveglianza, decennale, al fine di operare la rettifica della detrazione dell’IVA, per:

• i fabbricati,
• le porzioni di fabbricati,

decorre da:

• acquisto,
• ovvero ultimazione degli stessi.

-  evidenziato che occorrerà valutare se, in presenza di specifiche “circostanze”, i beni immobili possano considerarsi, in sostanza, acquistati in epoca anteriore rispetto alla data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale,
- configurato le circostanze:

•  nella fattispecie ove il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’ammontare globale della locazione finanziaria,
• in ulteriori casi similari.

4) L’orientamento dell'Agenzia nella prassi precedente

 Nelle fonti di prassi citate dalla società istante, ovvero:
- la Risoluzione n. 178 del 9 luglio 2009,
- la Circolare n. 26 del 1° giugno 2016,
l’Agenzia finanziaria si era pronunciata nel senso rappresentato dalla società istante e, al contempo, evidenziato che, ai fini dell’individuazione del dies a quo per il calcolo dell’intervallo temporale di sorveglianza, decennale, per la rettifica della detrazione dell’IVA, la Circolare n. 26/E/2016 si era riferita, in modo esplicito, ed anche utilizzando l’espressione “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile ad opera della società utilizzatrice: “È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato d.P.R. n. 633/1972, decorre il periodo decennale di tutela fiscale”.
 

5) La conclusione

Nelle fattispecie di immobili acquisiti attraverso lo strumento giuridico del contratto di leasing, il periodo decennale di “tutela fiscale” deve essere valutato in sede di riscatto finale.