Abbattimento barriere architettoniche in condominio: la ripartizione delle spese

Come si ripartiscono le spese per l'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio? Precisamente, tra quanti e secondo quale criterio?

Partiamo dalla risposta alla seconda domanda che è più breve.
Il criterio di riparto di legge (salvo dunque decisioni derogatorie assunte all'unanimità) è quello, generale, della proporzionalità, l'art. 1123, co.1 indica le innovazioni deliberate dalla maggioranza tra quelle espressamente soggette al criterio della proporzionalità del valore della singola proprietà rispetto all'intero edificio condominiale e non v'è dubbio che l'eliminazione delle barriere architettoniche costituisca un'innovazione (v. ad es. Cass. n. 6129/2017); troverà applicazione anche, se del caso, l'art. 1123, co. 3, indicante il criterio del così detto "condominio parziale", secondo cui "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

1) Le varie vie per l'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio

Passando alla prima domanda, la risposta è data dalla procedura con cui si è deciso di eliminare la barriera architettonica e, quindi, ad es. d'installare un servoscala.

L'eliminazione delle barriere architettoniche in condominio gode di particolare favore, ad iniziare dalla L. n. 13/1989 e, poi, successivamente, anche a seguito della legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012).
Per effetto di tale favore, espresso dalla legge e attuato sempre più dalla giurisprudenza, è possibile ad es. che il singolo condòmino attui l'intervento, o che il condominio deliberi l'adozione dell'intervento con una maggioranza agevolata.

Premettiamo dunque una breve sintesi delle modalità con cui, per quello che qui interessa, uno o più o tutti i condòmini possono decidere di eliminare le barriere architettoniche.

L'intervento può essere realizzato dal singolo condòmino, decorsi tre mesi dalla richiesta fatta al condominio (ex art. 2, L. n. 13/1989) ed in tal caso le spese saranno a suo carico per quanto riguarda "servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages"; ma la previsione è stata applicata anche, ad es., agli ascensori (v. Cass. n. 6129/2017).

Può essere realizzata dal singolo condòmino ex art. 1102, co.1 c.c. - secondo cui "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa" - ed anche in tal caso le spese saranno a suo carico e, se si tratti di più persone, il riparto sarà in base all'accordo assunto tra di loro e non secondo i criteri di legge o regolamentari.

Può anche essere deliberato dall'assemblea secondo gli specifici quorum previsti (ex art. 1120, co.2, n.2) c.c.) ed in tal caso le spese saranno ripartite, al pari delle altre, tra tutti i condòmini.

La spesa può però anche rientrare tra le spese gravose o voluttuarie previste dall'art. 1121 c.c. ed in tal caso essere ripartita secondo le modalità ivi previste.

Testualmente, l'art. 1121 c.c. prevede: "Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".