Acquistare casa in leasing 2018

La Legge di stabilità 2016 (L.205/2015), all’articolo 1 commi da 76 a 84, ha introdotto nell’ordinamento una normativa specifica per il leasing finanziario di immobili abitativi, dettando una disciplina fiscale di favore tesa a incentivare l’utilizzo di tale contratto per l’acquisto dell’abitazione principale.

In passato lo strumento non veniva utilizzato per l’acquisto della “prima casa” poiché privo sia delle opportune tutele legislative in capo alla società concedente – circostanza ostativa allo sviluppo della relativa offerta sul mercato – sia per l’assenza di benefici fiscali, in capo all’utilizzatore, equiparabili all’acquisto diretto finanziato con mutuo ipotecario.

La nuova disciplina, diminuendo i fattori di svantaggio del leasing rispetto al contratto di mutuo, rappresenta uno strumento innovativo per l’acquisto di un’abitazione, consentendo di acquisire l’immediata disponibilità dell’immobile a fronte del pagamento di canoni periodici, rinviando ad un momento futuro l’eventuale acquisto ad un prezzo ridotto.

1) Leasing abitativo 2018: vantaggi e svantaggi

L’intervento normativo poggia sostanzialmente su tre pilastri: ridurre il gap in termini di minore convenienza del leasing rispetto al contratto di mutuo; rimuovere le cause ostative che, sul piano civilistico, rendono poco conveniente per le società di leasing la messa a disposizione di un’unità immobiliare da adibire a “prima casa” dell’utilizzatore; fornire un ulteriore incentivo alle compravendite immobiliari con l’introduzione nell’ordinamento una nuova formula contrattuale che va ad aggiungersi a quella del “rent to buy” che, ad oggi (numeri alla mano), non ha ancora determinato gli effetti sperati.

È ragionevole ritenere, in tal senso, che le modifiche introdotte dalla Legge di stabilità 2016 portino anche ad una graduale riduzione dei tassi medi praticati dalle società di leasing, spingendo così gli operatori ver- so un maggior ricorso a quest’ultima forma di finanziamento. A tal fine sarà tuttavia necessario verificare come le novità saranno “recepite” dal mercato e come si configureranno le soluzioni in concreto.

Vediamo ora più in dettaglio le linee direttrici attraverso le quali si articola il provvedimento normativo in esame. La prima linea di intervento è rappresentata dall’introduzione di una nuova detrazione IRPEF – in favore dei contribuenti con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro – pari al 19% delle spese sostenute per i canoni derivanti da contratto di locazione finanziaria su unità immobiliari da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
Sotto il profilo civilistico, la norma introduce alcune novità finalizzate a risolvere i principali elementi di criticità derivanti dall’utilizzo del leasing immobiliare. Le modifiche determinano che:

•  l’acquisto dell’abitazione da parte della società di leasing sia protetto dalla revocatoria fallimentare che sarebbe proponibile dalla procedura concorsuale in cui dovesse eventualmente incorrere il “fornitore” dell’immobile;
•  qualora durante la locazione il contratto si risolva per effetto di inadempimento del conduttore, la banca (o la società di leasing) concedente possano avvalersi della procedura di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile;
•  laddove il concedente abbia rivenduto l’immobile a seguito di risoluzione del contratto di leasing, all’ex utilizzatore andrà comunque restituito il prezzo ricavato dalla vendita, dedotti sia l’importo dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione del contratto, sia l’ammontare dei canoni a scadere attualizzati, sia l’importo del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di riscatto. L’eventuale differenza negativa dovrà essere corrisposta dall’ex utilizzatore alla società di leasing.

Infine, modificando le disposizioni relative all’imposta di registro, si prevede che in sede di acquisto dell’immobile effettuato dalla banca o dalla società di leasing per conto del futuro utilizzatore, si applichi l’aliquota agevolata dell’1,5% al ricorrere delle condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni “prima casa” in capo al futuro utilizzatore.
È auspicabile che le novità appena richiamate, insieme alle restanti misure contenute nel c.d. “pacchetto casa” inserito nella Legge di stabilità 2016, incidano positivamente sulla ripresa del settore immobiliare, costretto a fare i conti con un mercato ancora in sostanziale stasi per gli effetti della crisi economica degli ultimi anni.

2) Soggetti interessati al leasing abitativo

In base alle prime elaborazioni effettuate dal Ministero dell’Economia su dati riferiti al 2013, si stima che il numero di soggetti potenzialmente interessati dalle novità, suddiviso per fasce anagrafiche e reddituali, sia pari a 200 mila giovani al di sotto dei 35 anni e 830 mila over 35 con un reddito lordo compreso tra 30 e 55 mila euro che, al contempo, non risultano essere proprietari di alcuna abitazione.

Come si evince dai risultati dell’indagine sulla domanda di leasing abitativo svolta da Assilea, pubblicati a novembre 2016, i richiedenti sono per lo più lavoratori dipendenti, con un’età media complessiva di 38 anni. La metà dei richiedenti è al di sotto dei 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro. Il 55% delle domande proviene dalle regioni del Nord (Emilia Romagna e Veneto in testa).

Affinché le misure possano effettivamente raggiungere gli scopi prefissati è tuttavia necessaria una presa di consapevolezza da parte dei contribuenti potenzialmente interessati che, oltre ad un’attenta analisi dei costi e benefici connessi all’operazione, dovranno inevitabilmente fare i conti con fattori connessi alla “tempestività” delle proprie scelte, considerata la natura transitoria delle suddette agevolazioni, le quali troveranno applicazione limitata nel tempo: dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.