Solidarietà previa escussione dei debiti del condominio

Condominio e debiti verso i terzi prima della riforma del condominio

Come sono regolamentati i debiti del condominio nei confronti dei terzi creditori, quali ad es. l'impresa a cui è stato appaltato il rifacimento del prospetto, il giardiniere, il custode, l'impresa di pulizie, etc.? Le ipotesi sono moltissime, dati i molteplici aspetti che interessano la gestione di un condominio.

In particolare, in caso di morosità di alcuni dei condòmini, gli altri possono essere chiamati a pagare per loro? E, dunque, in relazione ai debiti condominiali sussiste quella che tecnicamente si chiama solidarietà passiva, dove ciascun condebitore può essere chiamato a pagare l'intero debito (v. artt. 1292 e ss.c.c.), oppure ognuno paga per sè?

Nel silenzio della legge, la giurisprudenza aveva aveva risposto che no, non sussite solidarietà (Cass. SS. UU. n. 9048/2008), con la  conseguenza che ogni terzo creditore doveva rivolgersi a ciascun condòmino per riscuotere la quota, con gli evidenti svantaggi che questo gli avrebbe comportato per tempi e costi.

Condominio e debiti verso i terzi dopo la riforma del condominio

Oggi, la situazione è cambiata: a seguito della riforma del condominio (di cui alla L. n. 220/2012) l'art. 63 Disp. att e trans. al co. 1 prevede che "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

Il detto art. 63 prevede poi al successivo co.2 che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini."

Dunque, nei confronti del moroso sono ipotizzabili due tipi di azioni di recupero del credito: quella da parte dell'amministratore per le passività risultanti a rendiconto, e quella da parte del terzo creditore del condominio; è, in proposito, certamente opportuno che i due soggetti comunichino tra di loro onde evitare che siano intraprese più azioni legali per il recupero del medesimo credito, il quale dovrà ovviamente essere pagato una sola volta.

1) Recupero del credito previa escussione dei condòmini morosi

Il terzo creditore del condominio, in particolare, procuratosi il titolo esecutivo nei confronti del condominio, in assenza di pagamento da parte del condominio, ai fini dell'esecuzione dovrà: chiedere all'amministratore i nomi dei morosi, agire preventivamente con l'azione esecutiva nei confronti degli inadempienti e poi, in caso di recupero infruttuoso, procedere con l'azione esecutiva verso agli adempienti. Su questi ultimi ahimè, ricadrà il problema senza una verosimile soluzione: saranno loro a dover pagare il debito, avendo poche probabilità di rientrare del debito rivalendosi sul condòmino moroso, dato l'esito nergativo che già avrà avuto l'azione del terzo nei suoi confronti.

Unica soluzione possibile, con cui la compagine condominiale può prevenire tale stato di cose, al momento sembra quella della costituzione di un fondo con cui ripartire tra i condòmini il debito residuo.

Ricordiamo per completezza che oggi, sempre a seguito della riforma del condominio, è prevista la costituzione obbligatoria di un diverso fondo, il fondo per le spese di manutenzione straordinaria all'art. 1135, co. 1, n. 4 secondo cui testualemente, l'assemblea provvede (tra l'altro): "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

2) Pignoramento del conto corrente condominiale

In ogni caso, ricordiamo che è in alcune sentenze è stato ammesso dalla giurisprudenza anche il pignoramento effettuato direttamente sul conto corrente del condominio - ricordiamo che il conto  corrente condominiale è oggi obbligatorio ex art. 1129 c.c. a seguito della riforma del condominio -; da ultimo ricordiamo ad es. Trib. Milano 21 novembre 2017.