La prescrizione delle spese condominiali

Nel presente articolo daremo cenni circa le principali norme coinvolte e le più importanti sentenze emesse in materia di prescrizione delle quote condominiali.
Chiariamo che qui ci riferiremo ai rapporti tra condominio e singoli condòmini: i terzi creditori del condominio possono vantare crediti assistiti da diverse prescrizioni (cioè più lunghe o più brevi di quelle relative ai rapporti interni di condominio) e normative.

1) Prescrizione spese condominiali: la normativa

La prescrizione è regolata in particolare dagli artt. 2934 e ss. c.c.
L'art. 2934 c.c. prevede che "ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.
Non sono soggetti alla prescrizione i diritti indisponibili e gli altri diritti indicati dalla legge".
Le spese condominiali riguardano certamente diritti disponibili.
Il tempo necessario per il compimento della prescrizione non è lo stesso per tutti i diritti: accanto alla prescrizione detta ordinaria (dieci anni, ex art. 2946 c.c.), vi sono altre prescrizioni più brevi (v. artt. 2947 e ss., c.c.).
Tra queste, l'art. 2948, co.1, n. 4 prevede che "si prescrivono in cinque anni:... 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi".
Si tratta della norma che viene richiamata da coloro che ritengono che la prescrizione delle spese condominiali si compia in cinque anni.

2) Prescrizione spese condominiali: la giurisprudenza

Diamo qui conto delle più note sentenze che si sono espresse sull'argomento.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 12596 del 2002, decidendo con riguardo alle spese relative a spese fisse per la pulizia ed ordinaria manutenzione, che definì pagamenti periodici, stabilì che si dovesse applicare la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 c.c.. Alle contestazioni del ricorrente, secondo cui "il condominio non ha poteri impositivi e non è creditore di versamenti fissi e periodici, essendo l'amministratore solo un mandatario addetto alla riscossione di crediti che sono degli stessi condomini" (dunque affermando che per pagamenti periodici si dovessero intendere quelli dovuti da alcune categorie di cittadini ad enti privati od organismi statali o parastatali), la sentenza obiettava che a nulla rilevava "che l'amministratore si ponga come una sorta di delegato degli stessi condomini per la riscossione di tali quote, poiché il pagamento delle quote suddette costituisce comunque un vero e proprio debito del singolo condòmino nei confronti della collettività di tutti i condomini costituente il condominio che, sebbene privo di personalità giuridica, è comunque abilitato a tutelare i diritti comuni, anche contro la volontà di singoli condomini dissenzienti ma minoritari".
Più di recente la sentenza della Corte di Cassazione n. 4489/2014 ha confermato la prescrizione quinquennale: nel decidere sull'eccezione del ricorrente secondo cui non era provato che si trattasse di spese periodiche, ha replicato che "trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948 c.c., n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti".
Nel 2015 il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 18826, ha distinto tra spese ordinarie, dunque periodiche, e spese straordinarie, non periodiche, ma occasionali e perciò soggette alla ordinaria prescrizione di dieci anni.
In ogni caso le valutazioni circa l'avvenuta prescrizione vanno effettuate con attenzione al caso concreto e con prudenza.