I proprietari dei posti auto sono condòmini, se il posto auto è nel condominio

Come fare per capire se i posti auto fanno parte del condominio?

Come fare per capire se i posti auto fanno parte del condominio e dunque, ad es., concludere per l'obbligo di proprietari dei soli posti auto alla partecipazione delle obbligazioni derivanti dal condominio (compreso il pagamento delle spese condominiali) o, come nel caso di specie opera la Corte di Cassazione, per l'esclusione della presenza di una servitù?

Nel silenzio del titolo di acquisto e dovendosi escludere la valenza del riferimento ai posti auto nel regolamento e nelle tabelle, si deve andare a individuare se sussiste il nesso di accessorietà necessaria tra unità singole e parti condominiali al momento della formazione del condominio.

La presenza di tale nesso porta ad affermare la presenza del condominio anche per i posti auto, dunque la comproprietà dei titolari sulle parti comuni del condominio e l'applicazione delle relative norme anche quanto alla ripartizione delle spese.

Ciò è quanto, in estrema sintesi, è stato stabilito dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 884 del n. 2018.

1) Accessorietà necessaria tra parti comuni e singole unità

Nel detto provvedimento, la corte ribadisce la necessità di applicare, onde affermare o escludere la partecipazione al condominio (e di conseguenza l'applicazione delle relative norme) in assenza di specificazioni nel titolo di proprietà, il criterio dell'accessorietà tra parti comuni e "porzioni, o unità immobiliari, di proprietà singola, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso".

Quindi, la Corte riafferma chiaramente che il concetto di condominio non riguarda solo "fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di beni adiacenti orizzontalmente, purchè dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.."

Afferma poi la Corte che "peraltro, pure quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, la condominialità di un complesso immobiliare, che comprenda porzioni eterogenee per struttura e destinazione, può essere frutto della autonomia privata".

2) Accertamento dello stato dei luoghi e della volontà pattizia

Dunque, prosegue la Corte, al fine di giungere all'individuazione di tale accessorietà è necessario operare una valutazione dello stato dei luoghi ed un'indagine circa l'ubicazione dei beni, nonchè ricostruire la volontà pattizia in base ai titoli di acquisto. Così la Corte di merito è pervenuta, anche attraverso la lettura dei titoli di acquisto, alla conclusione "che i posti auto di proprietà esclusiva .... appartengono strutturalmente al complesso edilizio condominiale e perciò, rispetto ad essi, sussiste il collegamento strumentale, materiale o funzionale, ovvero la relazione di accessorio a principale ed il rapporto di pertinenza - che è il presupposto necessario del diritto di condominio - con le parti comuni".

Dall'affermata l'inclusione nel condominio deriva l'applicazione delle relative norme, cioè di quelle inserite negli artt. 1117 e ss. c.c.