Tabelle millesimali: cosa sono e a cosa servono

Le tabelle millesimali espongono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero condominio.

1) Nozione e funzione delle tabelle millesimali

La nozione e la funzione del tabelle millesimali è prevista dall'art. 68, co.1, disp. att. e trans. c.c. (come innovato dalla L. di riforma del condominio 220/2012), ai sensi del quale:

"Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".

Le tabelle millesimali stanno dunque ad indicare "il valore proporzionale" da riconoscere a ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero valore dell'edificio condominiale. Il concetto di valore proporzionale è previsto dalle norme indicate dall'art. 68 cit.

2) Tabelle millesimali e riparto delle spese

Segnatamente, tale concetto è previsto: dall'art. 1123 c.c., in materia di criteri di riparto, a proposito delle "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" salvo diversa convenzione.

Dall'art. 1124 c.c., a proposito del riaprto della spesa relativa a scale e ascensori, che va eseguito "per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo"; lo stesso articolo prevede che "al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".

Dall'art. 1126 c.c., a proposito dei lastrici solari di uso esclusivo, dove è previsto che coloro che hanno l'uso esclusivo dei lastrici solari per intero o di una parte partecipano per un terzo alla spesa relativa alle riparazioni o alle ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri condomini (tutti oppure quelli della parte dell'edificio a cui serve il lastrico) contribuiscono per due terzi in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ognuno.
 

3) Tabelle millesimali e assemblea condominiale

Infine, il valore proporzionale è previsto anche dall'art. 1136 c.c., il quale, a proposito di "costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni", prevede (oltre quello del numero di partecipanti o intervenuti) il criterio del valore proporzionale dell'immobile tra i quorum costituivi e deliberativi dell'assemblea: infatti è ivi previsto, ai co.1, 2 e 3, per quanto qui interessa, che:
"L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, ... L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."

I commi 4 e 5 dello stesso art. 1136 c.c. prevedono, poi, l'entità del valore proporzionale e della maggioranza degli intervenuti in relazione a specifiche materie.

4) Tabelle e diritti e godimento delle cose comuni

Come si evince chiaramente dal testo dell'art. 68 cit., il valore proporzionale è il criterio di riferimento ove il titolo non specifichi diversamente, ai sensi dell'art. 1118, co. 1, c.c., il quale, a proposito di "diritti dei partecipanti sulle cose comuni", prevede che "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene".

Il diritto sulle parti comuni va distinto dal godimento, per il quale non è previsto il criterio proporzionale: dispone infatti l'art. 1102 c.c. che in materia di comunione (norma qui applicabile in quanto non derogata dalla norme sul condominio, ai sensi dell'art. 1139 c.c.) ogni partecipante può servirsi della cosa comune nella misura in cui non (ne alteri la destinazione e) "non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto" (v. ad es. Cass. 820/2014).