Nelle compravendite immobiliari l’individuazione da parte del Fisco del valore venale dell’immobile oggetto dell’operazione non si limita al mero confronto tra il valore dichiarato nell’atto e la quotazione OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), dovendo necessariamente integrarsi con ulteriori elementi, tra i quali la conoscenza diretta dell’immobile, acquisibile anche con strumenti come Google Maps.
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1) Aspetti fiscali delle compravendite immobiliari
Gli atti di trasferimento a titolo oneroso sono soggetti a imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma se i soggetti interessati dall’operazione sono soggetti passivi d’imposta allora il perimetro impositivo si allarga alle imposte sui redditi e all’IVA.
È quindi interesse dell’Erario verificare che i corrispettivi dichiarati in atti siano effettivamente corrispondenti alla realtà fattuale e che quindi i valori degli immobili risultanti dalla compravendita coincidano con i reali valori di mercato.
Questo particolare controllo è stato oggetto di specifiche indicazioni fornite dalla Direzione Centrale Accertamento dell’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 16/E del 28/04/2016.
Nell’atto di prassi, le cui indicazioni sono state riprese anche dalla recente circolare operativa del Comando Generale della Guardia di Finanza n. 1/2018, viene stabilito che già in fase di selezione dei target da sottoporre a controllo è necessario, in prima battuta, rilevare le operazioni che presentano scostamenti critici tra il valore dell’immobile rinvenibile nell’atto di compravendita e il valore OMI, ovverosia quello ricavabile dall’applicativo dell’Amministrazione finanziaria ove sono presenti le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
2) Elementi per l’individuazione del valore venale
La circolare n. 16/E però sottolinea che, come del resto indica specularmente la circolare della Guardia di Finanza n. 1/2018, la quotazione OMI, pur costituendo un punto di riferimento importante perché derivante da puntuali analisi del mercato immobiliare, va considerata come un dato iniziale funzionale alla verifica del valore venale in comune commercio dell’immobile oggetto di compravendita.
Ne consegue che l’Amministrazione finanziaria, proprio in virtù di queste precise indicazioni, non può limitarsi a formulare rilievi per infedeltà del corrispettivo dichiarato nella compravendita immobiliare basando il controllo soltanto sul predetto scostamento tra il valore dichiarato e la quotazione OMI. È necessario, invece, supportare questo elemento con altri dati già in possesso del Fisco o emergenti da attività istruttoria.
Per l’individuazione del valore venale dell’immobile i due atti di prassi stabiliscono che occorre fare riferimento:
- ai trasferimenti a qualsiasi titolo,
- alle divisioni,
- alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni,
- al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località,
- nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai comuni.
A ciò va aggiunta la necessità di pervenire ad un contraddittorio con il contribuente prima dell’emissione dell’avviso di rettifica, attesa l’efficacia riconosciuta a questo tipo di confronto preventivo per il rafforzamento della quantificazione tributaria e la contestuale riduzione della conflittualità nel rapporto Fisco/contribuente (vista la possibilità per il contribuente di fornire delucidazioni e documenti utili ad inquadrare realisticamente la fattispecie oggetto di stima).
Nella circolare n. 16/E dell’Agenzia delle Entrate viene inoltre specificato che oltre alla raccolta degli elementi su descritti e ad ogni ulteriore informazione o dato emergente dal contraddittorio con il contribuente, è comunque opportuno acquisire la conoscenza diretta dello stato esteriore delle caratteristiche degli immobili oggetto di compravendita, nonché delle zone in cui questi sono ubicati.
La finalità di questo approfondimento conoscitivo è riconducibile al fatto che in tal modo è possibile evidenziare le analogie e le differenze tra l’immobile da valutare e quelli presi come riferimento, senza tralasciare il fatto che l’allegazione all’avviso di rettifica dell’immagine dell’immobile può costituire un ulteriore supporto alla motivazione della rettifica.
Tale conoscenza, come indicato sia nella circolare n. 16/E del 2016 dell’Agenzia delle Entrate che nella circolare n. 1/2018 della Guardia di Finanza, può essere acquisita:
- tramite un sopralluogo,
- con gli strumenti informatici in uso all’Amministrazione finanziaria,
- accedendo ad Internet.
L’ultima opzione proposta dal Fisco per ottenere la conoscenza diretta delle caratteristiche dell’immobile oggetto di compravendita e della zona in cui è ubicato, altro non è se non la possibilità di visualizzare in remoto l’immobile e la zona per mezzo, ad esempio, la funzione Street View del sito web Google Maps. Con esso è possibile, quindi, visionare la zona ove è ubicato l’immobile, oltre ovviamente all’immobile stesso.
Se poi Google Maps non fosse sufficiente e si rendessero necessarie immagini satellitari viene in soccorso Google Earth, un software che utilizza immagini satellitari ottenute da telerilevamento terrestre, fotografie aeree e dati topografici.
Insomma adesso far passare una villa faraonica per un’abitazione ultrapopolare o di tipo rurale può diventare un po’ più complicato.
