Contratto di locazione e pagamento spese condominiali

Nel caso di contratto di locazione di un bene immobile posto all'interno di un condominio, il soggetto obbligato nei confronti del condominio è il locatore, o meglio, il proprietario (o titolare di altro diritto reale): è a questi che, in qualità di condòmino, spetta l'obbligo di pagare le spese condominiali. Sarà sempre questi ad essere convocato in assemblea (ma, v. infra, ult. par.) ed a ricevere il rendiconto, nonchè gli eventuali solleciti di pagamento e, altresì, il ricorso per il decreto ingiuntivo di pagamento degli oneri e gli altri eventuali successivi atti esecutivi.

Unica ipotesi espressa in cui il codice civile considera la presenza del contratto di locazione all'interno del condominio è quando prevede l'obbligo di registrazione del contratto e la successiva comunicazione all'amministratore (v. art. 1, co.59, L. n. 208/2015 (nota come Legge di Stabilità 2016) che ha sostituito l'art. 13, L. n. 431/1998 (intitolato "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo").

1) Spese condominiali, conduttore e proprietario

Naturalmente, il locatore potrà sempre rivalersi, nei rapporti interni, nei confronti del conduttore per le spese a questi imputabili.

Tali spese sono quelle indicate dall'art. 9, L. 27/07/1978, n. 392, secondo cui, per quanto qui interessa: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate."

2) Convocazione del conduttore in assemblea

La legge prevede alcuni casi in cui il conduttore deve essere convocato in assemblea; in particolare, l'art. 10, L. 392/1978 prevede che "Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni".

In realtà l'applicazione di tale norma è stata spesso oggetto di differenti interpretazioni: ad es. la Corte di Cassazione ha affermato che il compito di convocare in assemblea spetta al locatore e non all'amministratore (Cass. 4802/1992), la sostituzione ad opera della riforma del termine "condomini" con il termine "aventi diritto" negli articoli dedicati alla convocazione in assemblea (v. artt. 1136, penult. co., c.c. e art. 66, disp. att. e trans. c.c.), indurrebbe a pensare invece che l'amministratore non sia tenuto a convocare in assemblea solo i condòmini, ma, ambito ben più amplio, tutti gli "aventi diritto".