Provvedimenti e poteri dell’amministratore di condominio

Nell'esercizio dei propri poteri l'amministratore adotta provvedimenti obbligatori per i condòmini.

Questi, a loro volta, possono tutelarsi davanti all'assemblea e davanti al giudice. 

1) Quali sono i provvedimenti che l’amministratore può adottare?

L'art. 1133 c.c. – non innovato dalla riforma del condominio (L. n. 220/2012) - contiene la disciplina dei provvedimenti adottabili dall'amministratore nell'ambito dei propri poteri.

Testualmente è previsto che "I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137".
Sono obbligatori dunque solo i provvedimenti adottati dall'amministratore nell'ambito dei propri poteri.

Ben diverso è invece il discorso nel caso si ecceda dall'ambito dei poteri dell'amministratore: in tal caso, è necessario che il provvedimento sia ratificato dall'assemblea (se rientra nei suoi poteri, es. lavori straordinari non urgenti).

Dunque, è importante innanzitutto avere bene a conoscenza l'ambito nel quale l'amministratore può e deve esercitare i propri poteri.

2) Quali sono i poteri esercitabili dall’amministratore?

Gli obblighi dell'amministratore sono indicati dall'art. 1129 c.c. mentre le attribuzioni sono indicate dall'art.  1130 c.c., nonchè dall'assemblea, dal regolamento e da varie altre norme.

Sull'argomento si rimanda in parte all'articolo "Attribuzioni dell'amministratore di condominio" e nel complesso all'ebook "Amministratore di condominio: requisiti, obblighi e attribuzioni".

Un esempio di provvedimento assunto dall'amministratore, nell'ambito dei propri poteri, è in assenza di norme stabilite dall'assemblea o dal regolamento, nell'ambito della disciplina della fruizione dei servizi comuni (v. art. 1130, co.1, n. 2 c.c.) quello con cui l'amministratore stabilisce gli orari di accensione del riscaldamento.

Il contenuto degli artt. 1129 e 1130 c.c. è stato modificato dalla riforma del condominio suindicata. Dunque, anche se l'art. 1133 c.c. non è stato direttamente riformato; il suo ambito di applicazione cambia per via dell'importante ampliamento operato dalla riforma in riferimento all'ambito di attribuzioni e obblighi dell'amministratore.
 

3) I provvedimenti dell'amministratore e la tutela dei condòmini

Tali provvedimenti sono obbligatori per ciascun condòmino.

Nel caso in cui il condòmino voglia contestare il provvedimento, può passare dall'assemblea (chiedendone la convocazione all'amministratore o convocandola direttamente, ex art. 66 disp. att. e trans. c.c.) e/o (tenuto conto che i due rimedi non sono alternativi, nè il primo è condizione di procedibilità per il secondo, secondo l'interpretazione prevalente) ricorrere all'autorità giudiziaria (ricorrendone le condizioni).

In tale ultimo caso, le modalità di ricorso sono quelle indicate dall'art. 1137 c.c., cioè le stesse che regolano l'impugnazione delle delibere assembleari. In tali casi, è dunque ammesso ricorso all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla comunicazione, in caso di provvedimenti contrari alla legge o a regolamento; in caso di provvedimenti  nulli - che ad es. incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini - (al pari delle delibere assembleari), il ricorso è stato ammesso in ogni tempo (si v. Cass. n. 12851/1991); se il provvedimento è ratificato dall'assemblea, si dovrebbe impugnare (eventualmente) la relativa delibera.