Attribuzioni dell'amministratore di condominio

L'art. 1130 c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio, indica le attribuzioni dell'amministratore.

Fonti delle attribuzioni dell'amministratore

Premettiamo che le attribuzioni dell'amministratore possono essere previste, oltre che direttamente dalla legge, anche dal condominio, attraverso il regolamento e le decisioni assembleari. Ma, a parte tali ipotesi, solo eventuali e sicuramente variabili nel contenuto, la fonte primaria delle attribuzioni dell'amministratore è la legge, e, in prevalenza (ma non solo), l'art. 1130 c.c.

Tale articolo è stato modificato in maniera importante dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012). L'elenco delle attribuzioni è infatti molto più lungo, oggi. I primi quattro punti (e il decimo, in parte) ripetono essenzialmente quelli previgenti, sebbene con qualche modifica. Gli altri punti sono invece nuovi.

In parte le modifiche dell'art. 1130 c.c. costituiscono un recepimento in sede normativa di orientamenti della giurisprudenza.

1) Attribuzioni dell'amministratore di condominio nel nuovo art. 1130 c.c.

A mente del citato art. 1130 c.c., dunque, l'amministratore deve:

1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2. disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali;
6. curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7. curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 
10. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

È importante naturalmente individuare le estensioni ed i limiti di tali poteri-doveri, nonchè le conseguenze derivanti dal non corretto adempimento degli stessi (sostanzialmente: revoca dell'incarico e responsabilità civili e penali).