I Requisiti dell'amministratore di condominio

Fino a pochi anni fa tutti potevano iniziare da un giorno all'altro ad esercitare l'attività di amministratore di condominio. Non erano cioè previsti dei requisiti particolari. Le cose sono cambiate decisamente con la riforma sul condominio di cui alla L. 220/2012.

Ecco cosa è cambiato e quali sono i requisiti per svolgere questa attività professionale.

1) Requisiti di legge dell'amministratore di condominio

Tra le novità della Legge 220 vi è l'introduzione, tra le disposizioni attuative e transitorie del codice civile, di un articolo, il 71-bis, il quale  al co.1, prevede testualmente che:
"Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale."

In sostanza abbiamo due tipologie di requisiti:

• quelli relativi alla onorabilità (v. lett. a, b, c, d, ed e)
• quelli relativi alla professionalità (v. lett. f e g).

Le maglie sono un po' più larghe per alcune categorie, e cioè per gli amministratori-condòmini dello stabile, per i quali sono esclusi i requisiti di cui alle lett. f e g; e per coloro che all'entrata in vigore della legge avevano già svolto l'attività per almeno un anno nei tre anni precedenti, per i quali è ammesso lo svolgimento dell'attività di amministratore anche senza i requisiti di cui alle lettere f) e g), rimanendo però l'obbligo di formazione periodica (v. art. 71-bis, co.2 e 5).

La legge di riforma ha poi espressamente e definitivamente ammesso che l'attività possa essere esercitata anche dalle società. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti "dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi" (v. art. 71-bis, co.3).

Sull'obbligo di formazione è stato poi emanato il DM 140/2014 il quale disciplina i requisiti dei corsi e quelli dei formatori e dei responsabili scientifici (cioè di coloro che, in sostanza, supervisionano e attestano la conformità di alcuni aspetti del corso alle norme di legge (v. art. 4, DM 140/2014).

La principale critica rivolta al DM è quella di non avere previsto un meccanismo affidabile (es. iscrizione in elenchi, registri, controlli, sanzioni etc.) per offrire al pubblico (in primis condòmini, aspiranti amministratori e tutti coloro che trarrebbero utilità dal fare affidamento sulla formazione degli amministratori di condominio) la certezza che il corso corrisponda effettivamente ai dettami di legge.

2) Nomina e assenza o perdita dei requisiti

Non è poi chiaro quali siano le conseguenze in caso di nomina di un amministratore privo dei requisiti, o nel caso in cui detti requisiti siano perduti cammin facendo, a nomina avvenuta.
La legge, infatti, prevede espressamente solo che in caso di perdita dei requisiti di cui alle lettere a, b, c, d, ed e, l'incarico cessa con la possibilità per ogni condòmino di convocare l'assemblea per la  nomina del nuovo amministratore senza formalità (v. co.4).
Viceversa, la legge non specifica da che tipo di vizio è affetta la delibera di nomina, se cioè essa sia nulla o annullabile, in caso di assenza di requisiti sin dall'inizio, nè prevede le conseguenze in caso di perdita dei requisiti di professionalità, in sostanza di assenza di aggiornamento professionale successivamente all'incarico.
La necessaria elaborazione successiva alle nuove leggi comincia comunque a farsi avanti: sul punto di recente si è espresso il Tribunale di Padova concludendo per la nullità della delibera di nomina dell'amministratore che non aveva adempiuto all'obbligo di aggiornamento professionale.