La disciplina del condominio negli edifici: inquadramento e norme essenziali

Quando abbiamo a che fare con un condominio?
Quando, conseguentemente, vanno applicate le norme sul condominio?
E cosa prevedono tali norme sul condominio?

Per rispondere alle domande inquadreremo le norme nell'ambito della complessiva normativa del codice civile per poi comprendere in quali casi esse trovano applicazione. Successivamente esporremo i principali aspetti normati, per poi in futuro approfondire le singole tematiche.

1) Le norme sul condominio ed il codice civile

Le norme sul condominio sono in netta prevalenza contenute nel Capo II del Titolo VII del codice civile, dedicato alla comunione, a sua volta contenuto nel Libro III, dedicato alla proprietà (ci sono poi poche altre norme contenute in altri punti sparsi del codice civile, nelle disposizioni di attuazione del codice civile, nonchè altre, in singoli atti normativi).
Il Titolo VII, in particolare, contiene due capi: il primo, dedicato alla comunione in generale, il secondo, dedicato appunto al condominio negli edifici (dall'art. 1117 c.c. all'art. 1139 c.c.).
Osservando la collocazione delle norme possiamo dunque comprendere che esse riguardano il diritto di proprietà e, segnatamente - essendo poste accanto a quelle sulla comunione in generale - quella che viene definita come una forma particolare di comunione.
La comunione, in generale, si ha quando "la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone" (v. art. 1100 c.c.); le norme sul condominio sono norme speciali, che cioè derogano alla normativa generale sulla comunione al sussistere di determinate condizioni. Lo stesso art. 1139 c.c., norma che chiude il Capo dedicato alle norme sul condominio, rinvia alle norme sulla comunione in generale per quanto non espressamente previsto dalle norme precedenti.

2) Concetto di condominio

Si tratta dunque di individuare i caratteri distintivi del condominio.
Sarebbe sufficiente, si potrebbe dire, partire dal concetto di condominio, ma questo non esiste nel codice; ci hanno pensato, come spesso accade, la dottrina e giurisprudenza.
A livello normativo, non abbiamo dunque un concetto esplicitato di condominio, ma sappiamo che dobbiamo applicarle quando abbiamo, tra "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici", delle parti definibili comuni ai sensi dell'art.1117 c.c.; l'ambito di applicazione è ora espresso con il nuovo art. 1117-bis dopo la riforma sul condominio (L. 220/2012).
Come ha concluso la giurisprudenza, il condominio nasce infatti nel momento stesso in cui l'originario costruttore vende a terzi la prima unità immobiliare che può essere utilizzata in maniera auotoma e separata; non è necessario in proposito un atto formale.
Le norme di cui agli artt. 1117 c.c. e ss. vanno applicate già da quel momento, mentre l'obbligo di nominare un amministratore sorge solo in caso in cui i condòmini sono più di otto (ex art. 1129 c.c.).
La distinzione fondamentale tra comunione e condominio, volendo semplificare, consiste dunque nella coesistenza, nel condominio, tra più proprietà esclusive e la comproprietà di alcune parti, definite comuni alle prime; mentre, la comunione in generale è semplicemente quella definita dall'art. 1100 c.c.Le norme sul condominio negli edifici.

3) Cosa prevedono le norme sul condominio (artt. 1117-1139 c.c.)?

Si parte da una descrizione e indicazione (non esaustiva) delle parti comuni e della disciplina ad esse relativa (es. destinazioni d'uso, diritti dei condomini sulle parti comuni, indivisibilità, innovazioni, opere su parti di proprietà o uso individuale etc.); seguono le norme dedicate alla ripartizione delle spese e agli obblighi di manutenzione, ai casi particolari come la costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio ed il crollo dell'edificio; le norme dedicate all'amministratore (nomina, revoca, obblighi, attribuzioni, rappresentanza, provvedimenti), al rendiconto condominiale, al dissenso dei condomini rispetto alle liti e al rimborso delle spese da questi sostenute per le parti comuni, all'assemblea (attribuzioni, costituzione e validità delle deliberazioni, impugnazione delle deliberazioni), al regolamento di condominio.